不动产善意取得制度的确立与完善---兼议对善意第三人保护制度的扩张.docx

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不动产善意取得制度确实立与完善---兼议对善意第三人保护制度的扩张   物权本为自然法如此下的绝对权利,其取得与丧失奉行绝对权利本位,所谓私权神圣不可侵犯,任何他人都不能将自己所有的权利让渡与第三人,因此在自然法状态下不可能存在善意取得制度。随着人类社会的开展,自然法已不能完全与之进程相适应,法律在对权利保护的同时也必然要对其加以种种限制,传统的物权绝对性理念正在承受不断的挑战,作为对原权利限制之动产善意取得制度更是早在罗马法时即得到确立,但不动产物权是否适用善意取得,法学界却至今争议甚多,未登记之物权、准物权、乃至债权是否适用善意取得或采用其他恰当的善意第三人保护制度更是难以一时解决的命题。笔者不揣浅见,拟就善意取得制度对不动产的适用及其对善意第三人扩张保护方面略作探讨。   不动产善意取得是市场经济制度下我国法律的必然选择   由于受大陆民法传统理论及物权严格法定主义的影响,长期以来我国法学界将所有权善意取得制度仅限于动产,而不适用于不动产领域,但任何一项法律制度的存在虽然有从历史角度进展探寻的必要,但最终的取舍与创设不是因为过去存在与否、他国的规定如何,而是看这项制度本身是否合理,是否符合法治的内在要求,是否为本国所需要。虽然学界早已有人提出不动产物权同样应该适用善意取得,司法解释也屡次间接地有选择性地认可不动产物权变动过程中存在善意取得,但就此引起的争议仅是波澜微起,随着物权法起草过程中是否确立不动产善意取得制度,法学界才展开了一场持久而广泛的争鸣,但依笔者愚见,主要学说的争议核心却并非是问题的本质,即善意第三人因信赖不动产的登记而与登记名义人为不动产交易,如果登记名义人非为真实权利人,善意第三人是否取得不动产所有权?不动产善意取得肯定说和否认说主流观点都认为在此情形下善意第三人取得所有权,只是这种不动产取得方式的形式是善意取得,还是法律赋权、权利外观等,笔者信仰于法学的争鸣是推动法律制度、法律文化乃至人类文明不断前进的一种源动力,故无意于评价何种观点的是与非,也无意于评价争议的价值表现,但窃以为在法律特征上看这种不动产保护制度与动产善意取得形式并无根本区别,只是动产以占有和交付而生公示公信力,不动产以登记表征公示公信力,因此将这一不动产取得方式称之为不动产善意取得并无不妥。   还是回到问题的本质,因非真实权利人或不完整权利人的无权处分行为引起的不动产物权变动,法律对善意第三人是否保护,为何保护的法律选择上来。善意取得是适应商品交换的需要而产生的一项法律制度,其目的在于保护交易平安,其意旨在适应社会经济开展和财富增长的需要,平衡善意第三人与权利人之间的利益。随着商品经济的开展,在广泛的商品交换中,占有与本权别离的现象经常发生,观念的所有权时常出现,占有不能当然地代表动产实际占有人即为动产所有人,尤其在所有权保存和让与担保的场合,以占有人的占有这样的权利外观更是难以认定其为动产的所有人,但是如果受让人善意取得财产以后,根据转让人的无权处分行为使交易无效,并让受让人返还财产,如此使商品交易活动始终处于不稳定状态之中,此时,虽然保护了真实所有人的利益,但由此损害了市场交易平安的信心,进而破坏整个市场经济秩序的稳定。因此,在一个以交易维系的社会里,法律只能选择通过限制财产所有权人的追及权和一定程度上牺牲所有人的利益来实现维护商品交换的平安,从而创设性地赋予动产占有表征本权,推定动产占有人为实际权利人,为保护善意第三人之正当利益而设立善意取得制度,并成为市场经济社会动产物权变动的一般原如此。在市场经济早期,不动产利益变动涉及人们的根本利益和生存权利,一般情形下具有不可替代性,因此虽然意识到不动产交易同样需要保护其交易平安和交易秩序,但是大多国家在利益取舍时还是作出将善意取得制度排斥适用于不动产领域,这里需要指出的是,并非如诸多学者所认为的是因各个国家在不动产登记审查形式上存在差异而作出的必然选择,不动产登记制度的是否完善只是不动产善意取得制度能否有效实施的外部重要条件,但绝非是必然的内因,一个国家如果选择了不动产善意取得制度,完全可以通过严格不动产登记制度来保障其得以实施。随着商品经济的不断开展,不动产成为商品的重要组成局部,不动产物权的流动更加频繁,其也并非具有完全不可替代性,因此在这种情势下,如果仍一味要求买受人在每一次不动产交易过程中,除不动产登记簿之记载外,还要另外对出让人是否为原权利人进展详细考察,势必会使交易本钱大大提高,而且很多情况下善意第三人即使尽了充分注意义务也难以了解物权的真正权利人是谁,因此在市场经济的内在要求和社会开展需要的今天,当不动产变动过程中利益发生冲突时,让善意第三人基于物权公示的登记形式来判断让与人即是所有人,使善意买受人形成一种对交易的合法性、对受让的标的物拥有所有权保有信赖,纵使存在登记与

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