城市综合体概念研究及其价值最大化解读.pptVIP

??集约资源放大功能，是商务综合体的本质特征，如深圳万骏汇商务公寓既掌控大铲湾港区、宝安国际机场、航空物流园等国际资本圈，同时毗邻五星级酒店、政府机关，掌控家乐福、沃尔玛等大型商业资源。它打破传统办公模式，放大了物业彼此的价值，从而取得了１＋１远大于２的整体效能，让企业员工自由转换于生活和工作之间，轻松享受休闲商务、扩张商务版图，为企业长足发展奠定人性化基础。 第三十页，共五十二页。 案例分析：??北京的国贸、东方广场持续高租金的背后，除去地段的因素外，同样得益于商务综合体整体功能的有效支撑与综合能量的集约反应。相比于普通写字楼，在商务公寓这样的现代化办公场所办公，对于降低商务成本、提高公司的运营效率、增强公司形象力以及激发员工活力等都具有突出的综合优势。 它为企业创造了一种崭新的、极具效率的都市商务生活模式，成为现代办公物业的窗口和发展型企业家及投资者的众望之地。这也正是城市商务综合体具有更强生命力、更具可持续发展性的根源。 第三十一页，共五十二页。 ??? 一个城市综合体应该说具备五重的价值空间： 第一个可销售的住宅、公寓包括写字楼甚至部分实现的短期现金， 第二个是酒店商业持续经营和租金的回报； 第三是随着城市化进程加快，交通的改善，消费力的提高。尤其人气带来的效益的增加，这些综合要素组合对物业（资产）评估的价值的翻倍，抵押贷款或并购的价值； 第四个是资本的价值，价值的提升通过基金、上市、债券其他的资本通道乘数的变现。 第五个就是它的附加值，一个好的综合体，不但使项目自身的地块价值提高，会带动整个周边土地和建筑价值和价格的大幅提高，上海的新天地就是最经典的案例。??? 第三十二页，共五十二页。 ?上海的新天地就是最经典的案例价值： ??? 城市综合体，里面有旅游的人群，写字楼有这个城市最高端的商务人群，住宅有这个城市最高端的生活人群，商业可能辐射周边很多精英消费人群，他的价值不仅体现在这个城市的综合体，还体现在周边的价值提升。所以大家判断城市综合体的价值，不仅要关注自身产品的组合，也要关注周边的城市配套，所以一个城市综合体最终的价值最大化，会成为一个区域、城市的标志，同时会成为一个城市、居民娱乐消费的中心，这是城市综合体发展的最大的价值的体现。???? 第三十三页，共五十二页。 城市综合体的价值最大化还取决于不同产品和业态的开发和运营顺序和节奏 比如：先开发酒店和商业并通过一段良好的运营和培育，当人气、商气和形象树立并传播开来时再开发住宅、公寓和写字楼等销售型产品，价值和价格无疑会最大化。 而这要看投资商的自有资金实力尤其是多元化中长期的融资通路。当然同样决定的销售和持有的比例也预示了项目远期价值和资产价值的是否最大化？附加值的体现则更是综合能力的表现。 第三十四页，共五十二页。 ??? 但是如何将一个核心地块的价值最大化并实现长短期的良性循环，将政府、开发商、商家、消费者和等多重资源整合好，既创造一个微观的有效商业模型，同时是一个宏观的复杂城市发展工程中的重要环节。尤其是产品的组合比例、业态的优化选择,特别是投资回报的多重空间包括实际开发节奏都与一个城市的发展思路、规划方向、人口构成和消费水平乃至风俗习惯等要素相关联，更与投资商的资金实力、团队能力、管理水平和资源程度密不可分。???? 第三十五页，共五十二页。 关于城市综合体还一直有一个小争论，就是中心型的，闹市型住宅会不会成为高端的住宅。而且人流很喧哗会降低生活品质，但如果能和一个城市的景观，自然资源能够很好的结合，甚至人造的景观和均衡的动静分离，把居住部分和自然的景观做了一个很好的结合，同时可以利用高科技和高智能的设施与高端的材料、空间和功能很好的结合，既能享受都市商业的繁华和便利，又能提高居住和生活的品质和格调，同样可以营造高尚的社区。 ??? ?不同类型的综合体产品的组合比例决定了投资及回报的变化，不同资金实力的投资商也影响其产品模型和投资回报模型的差异。 第三十六页，共五十二页。 城市综合体一定是城市的中心和副中心地段，包括它整个资源的整合会成为一个城市未来的地标性建筑。 所有的综合体经过十几年的培育和扩张，它的资本会翻几倍甚至几十倍。 中国的销售价格很高，但是资产价格，我们跟国外的发达国家的差距都是10倍以上。像香港平方尺的销售价格和我们平方米销售的价格是一样的。 尤其是核心地段不可复制，这是它唯一的资产价值的最大亮点。第二个资产价格，租金的模式，最后可以通过资本市场得到一个更大的提升。为什么要成为一个城市综合体，就是政府对土地价值最大化的一个支持力度，所有开发商多年的经验，包括它成为一个城市中心，文化中心，它未来的集聚性会在未来市场有一个体现。 已经成为政府、开发商、消费者最好的中国城市开发的案例。城市综合体一