轨道交通对城市住宅价格的影响效应研究——以北京市为例.pdfVIP

摘要  摘要 城市轨道交通建设与土地一体化开发的核心问题之一就是必须科学分析轨 道交通与周边土地利用强度的定量关系。本文从实证角度出发，首先，以北京市 六环内住宅楼盘样本为例，采用大量的新建商品房交易资料，在 GIS 的支持下， 利用探索性空间数据分析和地统计学等方法和技术，从全局和局域的角度，探讨 城市商品住宅价格的空间分布特性和空间演变规律；在此基础上，通过定性和定 量相结合的方法，采用全局模型和局部模型，进一步分析轨道交通对住宅价格的 影响效应和规律，通过对影响因素及其影响力度空间分布的研究，深刻剖析了各 因素在不同空间位置上对土地价格的作用机理，揭示了房价空间结构形成的原因。 其次，以北京地铁 4 号线沿线 2km 范围内 1998-2011 年住宅楼盘为例，探讨了轨 道交通对周边住宅价格的时空影响效应。 本研究在以下几个方面取得了初步研究成果： （1）系统全面地阐述了商品住宅价格形成和空间分异的基本理论、空间分 析方法和技术，为进行实证研究提供了理论依据和技术支撑。首先，重点对区位 理论、地租理论、城市土地价格理论、外部性理论等与本研究有关的理论进行回 顾，对城市轨道交通对住宅价格的相关研究进行综述。其次，对与本课题有关的 定量研究模型进行分析，重点介绍了交通成本模型、支出系统需求函数综合模型、 特征价格模型和地理加权回归模型，在对解决本论文问题的有效性和适用性的基 础上，选定了特征价格模型和地理加权回归模型作为论文研究的基础模型。 （2 ）利用GIS 的空间分析和探索性空间数据分析技术，系统全面地分析了 北京商品住宅价格的整体性空间特征，从全局和局域两个层次的指标分析了北京 商品住宅价格的空间异质性和依赖性。 （3 ）通过定性手段分析证实，北京轨道交通确实会对周边住宅价格带来增 值影响。轨道交通对各圈层住宅价格的影响程度不同，从中心区到外围区，轨道 交通影响区内（2000m 范围内）楼盘均价呈现逐渐下降的趋势；轨道交通对各类 型站点周边住宅价格的影响程度不同，公共中心区站点最大，交通枢纽型站点次 之，城市郊区型站点最小；各轨道交通线路对周边住宅价格的影响程度不同，并 指出造成不同的原因与线路走向及开通时间有关。 I   中国科学院博士后出站报告   轨道交通对城市住宅价格的影响效应研究——以北京市为例  （4 ）定量分析方面，从全局和局部两个层面，分析了北京轨道交通对城市 住宅价格的影响效应和程度，揭示了商品住宅价格空间演变和分异规律。从楼盘 建筑结构、地理区位和邻里环境特征三个方面选取了 23 个特征变量因素，利用 ArcGIS9.3 等软件进行计算，利用 OLS 模型从全局的角度考察轨道交通站点周边 住宅价格的各种空间特征因素的影响程度，进一步通过构建 GWR 模型，从局域 方面探讨轨道交通对住宅价格影响的空间效应关系，并且验证并解释了以上所得 规律。 （5 ）实证分析方面，从时间和空间两个维度，以北京市地铁4 号线周边 2km 范围内的住宅价格为例，从时间虚拟变量、建筑结构特征、邻里环境特征和区位 特征变量四个方面构建 HPM 模型，选定半对数模型形式，定量分析了 1998-2011 年地铁 4 号线对周边住宅价格影响的空间效应和时间效应。 关键词：轨道交通；住宅价格；影响效应；OLS；GWR；HPM                                         II    Abstract Abstract