物业前期介入与接管.pptVIP

综合资料 1.项目土地使用合同、红线图、立项文件、工程申报批建文件及计划批准文件（永久）。 2.建设许可证、工程建筑报建表（永久）。 3.工程招、投、定标书（永久）。 4.上级机关的决议、决定、批示等工程重要会议纪要和指导性文件（永久）。 5.征地批文、协议书（合同书）、红线图（永久）。 6.初步设计方案、设计鉴定审批文件（永久）。 7.施工合同、施工许可证、施工执照（复印件）、开工报告、施工量放线图表记录（永久）。 8.单项工程质检监督委托书、成果报告、单项工程竣工验收证书（永久）。 9.工程勘测资料：地质图勘察报告、地形、地貌、控制点、永久性水准点的坐标位置图、水文、气象、地震等设计基础材料（永久）。 10.竣工验收会议文件及质量评审材料、竣工报告、竣工验收证书（永久）。 11.工程决算书、三算表（永久）。 l2.消防设施验收合格证（永久）。 第三十页，共四十三页。 土建资料 1.主体隐蔽工程验收记录（永久）。 2.图纸会审和设计修改变更及联系单（永久）。 3.事故处理记录（永久）。 4.建筑物、构筑物及重要设备安装测量定位及各种观测记录（长期）。 5.原材料产品及重要构件出厂证明、试验报告、材料换审批单、试件试验报告（长期）。 第三十一页，共四十三页。 讲课： 第一页，共四十三页。 前期介入与接管验收 第二页，共四十三页。 一、物业管理前期介入 ——指物业管理公司在接管物业之前，就参与物业的规划设计和建设的过程。从业主与使用人及物业管理的角度，就物业开发、建设和今后使用、管理提出建议，并对将接管的物业从物质上和组织上做好准备，以更好满足业主与非业主使用人的需求和有利于之后的物业管理。 第三页，共四十三页。 前期介入的主要目的 物业管理前期介入的目的是在物业建成之前采取措施，确保建成的物业质量和功能能都合乎要求，有利于业主使用，方便以后的物业管理。 第四页，共四十三页。 前期介入的必要性 减少或避免规划设计、建设的隐患 加强对物业的全面了解 维护物业管理企业的专业形象 后期管理工作的进行 促进物业的销售 第五页，共四十三页。 前期介入的重要意义 对于开发商而言 对于物业管理公司而言 物业管理前期介入能够在较大程度上保证物业管理的一致性和连贯性，减少很多不必要的损失。 第六页，共四十三页。 前期介入的类型 物业管理前期介入是实施物业管理的一个重要环节，根据介入的阶段不同可以分为早、中、晚三类。 第七页，共四十三页。 早期介入：是指物业管理企业在项目可行性研究阶段的介入。 中期介入：是指物业管理企业方案设计阶段的介入。 晚期介入：是指物业管理企业在项目施工阶段的介入。 第八页，共四十三页。 与房地产开发公司开始洽谈初步达成协议 介入可行性研究 → 退出房地产开发 签订合同，正式进入前期介入 介入规划设计阶段 介入施工建设阶段 介入物业销售阶段 物业验收、移交，结束前期介入 PM前期介入流程图 第九页，共四十三页。 PM前期介入的主要内容 立项决策阶段 项目立项以前（市场调研和项目可行性研究评估），对项目的市场定位，潜在业主的构成以及消费水平，周边物业管理概况及日后的物业管理内容、管理标准及成本、利润测算等方面提供意见建议。 （可减少决策中的风险性。） 第十页，共四十三页。 规划设计阶段 规划设计阶段，物业管理企业选派工程技术人员参加工程规划设计，从有利于投资、综合开发、合理布局，安全使用和投入使用后长期物业管理的角度进行参谋，提出建议。 第十一页，共四十三页。 施工建设阶段 物业管理企业选派相应专业的人员参与施工质量监理，配合开发企业和施工部门共同确保工程施工质量。 竣工验收阶段 竣工验收应提交的资料；完善竣工验收的必要措施。 第十二页，共四十三页。 二、物业竣工验收 ——工程项目竣工后，施工单位须向开发单位办理交付手续。在办理交付手续时，须经开发单位或专门组织的验收委员会对竣工项目查验，在认为工程合格后办理工程接收手续，把产品移交给开发单位，这一交接过程称之为竣工验收。 第十三页，共四十三页。 认真参与竣工验收，严格把质量关。 通过参与竣工验收，熟悉物业，为物业的接管验收以至将来的维修养护做准备（走道消防门，弱电井门等）。 细心查验竣工验收资料，保证资料齐全、准确。 PM企业在竣工验收过程中应注意的问题： 第十四页，共四十三页。 竣工验收的种类 隐蔽工程验收 单项工程验收 分期验收 全部工程验收 第十五页，共四十三页。 竣工验收的实施 竣工验收的工作程序 1、根据建设项目的规模和复杂程度，确定分两个阶段（初步验