房地产业发展现状与趋势分析教材.pptVIP

3.3 为提升楼市价值所采用的经济政策 在顺周期的大趋势下，行业将过渡到经济拉动地产的模式，城市对人才的吸引力是提升城市价值的关键。与一线城市控制人口的政策不同，二线城市如长沙、郑州、武汉、南京、西安等通过政策支持加速人才引进，这些政策在加速城镇化的同时，也为房地产市场带来了充足的需求，发展城市经济的同时也提升了城市楼盘的价值。 第十一页，共四十三页。 4.1 房价收入比 房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值，不仅反应出各地购房的难易程度，也折射出房地产行业的发展情况。 在发达国家，房价收入比超过6就可视为泡沫区，但由于我国统计口径等原因，计算出的房价收入比数据不如欧美国家准确。报告认为，根据我国的实际情况，全国房价收入比保持在6.5-7.5属合理区间。 此次统计数据显示，在百城中，最高的为34.9，最低的为4.0，包含保障房、棚改房口径计算出的平均值为7.2，不包含保障房、棚改房口径下的平均值为8.9。 深圳房价收入比小幅回落至34.9，但依然位列全国第一，成为购房难度最高的城市，比第二名上海高出近3成；上海、三亚、北京、厦门等4城房价收入比均超过22，相对偏高；呼和浩特、包头、湘潭、株洲四城位于末尾，均低于5。 《全国百城房价收入比研究》报告显示，2017年上半年：深圳房价收入比小幅回落至34.9，但依然位列全国第一，成为购房难度最高的城市，至于去年以来人人高呼房难买的西安，房价收入比为8.1，在100个城市中位居41位。 第十二页，共四十三页。 此图是百城房价收入比分布图，颜色越严重的房价收入比越严重 百城房价收入比分化明显，虽说大中小城市的均衡发展是奋斗目标，但由于公共资源无法均衡配置，发展机遇更多地集中在首都、直辖市、省会城市和特区。 不同的城市发展基础，导致城市之间的房地产市场出现了日趋明显的分化，房价也在不断拉开距离。   4.2 百城房价收入比 第十三页，共四十三页。 ?4.3 房地产楼市成交情况 某招聘网站发布了《2017年夏季求职期平均薪酬城市分布》，数据显示，各大城市的平均酬薪都在6000元以上 以西安为例，西安的平均薪酬才刚刚过6000元，而根据数据显示西安平均房价是9899元/m2。看完这组数据，有人会说，又拖了西安工资的后腿，也有人会说，工资永远追不上房价上涨的速度。 2014年底，央行降息连续降息降准，各项利好政策频出，加上资产荒等一系列因素，大量资金涌入楼市，使得房价涨幅不断扩大。 在2016年达到近7年来的最高值，同时房价收入比值也攀升至近5年来的最高值，部分区域市场泡沫浮现。 为抑制房价泡沫风险，目前中国、加拿大、瑞典等多个国家纷纷出台新一轮的楼市调控政策，针对成交价格、买卖资格、银行信贷、房贷保险、房地产税收（房产交易税、印花税、土地税）等多个方面和领域进行了管控。 综合以上原因，预计2017-2018年全球房价上升趋势或将放缓，房价收入比趋稳。 第十四页，共四十三页。 4.4 房价收入比将逐渐成为城市房地产市场发展潜力的重要指标 ?上海、北京的人口增速较低。房价收入比过高的二线城市会降低对优质产业和人口的吸引力，使得房价缺乏足够的支撑，在供需整体平衡的情形下，房价下调的压力较大。根据空间家的数据，大部分二线城市的房价收入比处于合理水平。 第十五页，共四十三页。 5.1房地产金融政策 2017 年， 房地产政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基调，地方以城市群为调控场，从传统的需求端抑制向供给侧增加进行转变，限购限贷限售叠加土拍收紧，供应结构优化，调控效果逐步显现。同时， 短期调控与长效机制的衔接更为紧密，大力培育发展住房租赁市场、深化发展共有产权住房试点，在控制房价水平的同时，完善多层次住房供应体系，构建租购并举的住房制度，推动长效机制的建立健全。 此图是我国房地产金融实施政策的目标 第十六页，共四十三页。 5.2 地方因城施策， 调控政策分化明显 1 以城市群为重点，保障市场稳定运行 2 创新限售模式成新一轮调控升级主要手段 3 供给侧同步调整， 增加有效供应 4 强化房地产市场监管 第十七页，共四十三页。 5.2.1 以城市群为重点，保障市场稳定运行 以城市群为调控主场，从中心城市向周边三四线城市逐步扩围。 在“房子是用来住的，不是用来炒的”导向下， 2017 年各地政府积极深化房地产政策调控，力度不放松、目标不动摇。截至 12 月底， 90 个地级以上城市（约 200 项政策）和 35 个县市（约 41 项政策）出台调控，海南、河北从省级层面全面调控。此轮调控总体上表现为持续时间更长、涉及城市更多、政策强度更大。 从政策出台时间维度来看， 2016 年3 月以来，有三