房地产信托讲解郭维.pptVIP

* * * * * * * * * 某不动产融资租赁项目的交易结构图 第二十九页，共四十一页。 某不动产融资租赁项目主要交易步骤 * 1. 金融租赁公司与承租人签订融资租赁合同、不动产买卖合同并办理产权转移登记，支付融资款； 2. 将该不动产回租给承租人，由承租人对外经营，例如转租给次承租人（可以为多个次承租人），并向金融租赁公司定期支付租金，同时委托银行进行账户监管； 3. 某房地产开发公司及次承租人提供相关担保； 4. 金融租赁公司通过向承租人收取租金回笼所有的融资租赁款（含本息及相关费用）后，将不动产以名义价格转让给承租人，金融租赁公司完成退出。  第三十页，共四十一页。 某“信托+公司型基金+银行”的交易结构图 第三十一页，共四十一页。 某银信合作项目主要交易步骤 * 1. A创投公司与B信托公司设立单一资金的信托计划，将信托资金用于向项目公司发放贷款； 2. A创投公司将上述信托计划的受益权转让至C商业银行，C商业银行支付受益权受让款； 3. D地产公司提供相应的担保； 4. 项目公司向B信托公司偿还本息后，信托计划进行清算 相关规定： 银监会《关于规范银信理财合作业务有关事项的通知》（银监发[2010]72号文） 银监会《关于进一步规范银信合作业务的通知》（银监 发[2011]7号文） 第三十二页，共四十一页。 回到第一个问题： 目前出现越来越多的多层结构、多家金融机构合作的房地产融资模式，原因是什么？ ——政府高度管制的金融体系！ 第三十三页，共四十一页。 披着“马甲”的房地产结构性融资产品 物流城——收益权 珠宝城——股权 建设公司——公司流动贷 形形色色的地方政府投融资平台！ 第三十四页，共四十一页。 设计结构性融资产品的关键问题： 结构性融资中最便宜、最快捷，并且“源源 不断”的资金来源？ 第三十五页，共四十一页。 参考：银行理财产品！ 《中国银监会关于进一步规范商业银行个人理财业务投资管理有关问题的通知（银监发[2009]65号）》仅规定禁止投资的范围： （1） 二级市场股票或与其相关的证券投资基金 （2）未上市企业股权和上市公司非公开发行或交易的股份 例外原则：对于具有相关投资经验，风险承受能力较强的高资产净值客 户，商业银行可以通过私人银行服务满足其投资需求，不受上述限制。 有消息称，银监会近日下发到各银行的会议纪要中，银监会相关负责人将六项银行理财模式界定为违规，包括：同业存款存放本行、购买他行理财产品、投向政府融资、绕过信托做信托受益权产品、委托贷款理财产品、票据资产理财产品。 第三十六页，共四十一页。 律师在该领域能做什么？ 1、尽职调查 2、协助交易结构设计 3、交易文本 4、整合资源！ 第三十七页，共四十一页。 律师在该领域的价值： 1、传统的律师费； 2、整合资源带来的报酬； 第三十八页，共四十一页。 “华商-房地产与投融资团队”近二年部分结构性融资业绩概览 33% 38% 信托类项目 1 湖北武汉“丰泽苑三期”项目集合资金信托计划 募集资金规模为3亿元 2011年 某信托股份有限公司 2 山东淄博某项目集合资金信托计划 募集资金规模为1亿元 2011年 某信托股份有限公司 3 贵州贵阳某房地产项目集合资金信托计划 募集资金规模为2亿元 2011年 某信托有限公司 4 某信托·茅台红钻酒收益权投资集合资金信托计划 募集资金规模为0.38亿元 2011年 某信托股份有限公司 5 广州万得盛流动资金贷款集合资金信托计划 募集资金规模为2.48亿元 2011年 某信托股份有限公司 6 昆明某外商投资房地产公司贷款类集合资金信托计划 募集资金1亿元 2011年 某信托股份有限公司 7 重庆某房地产项目集合资金股权投资信托计划 募集资金规模为4亿元 2012年 某信托股份有限公司 8 重庆某建筑企业流动资金贷款集合资金信托计划 募集资金规模为1亿元 2012年 某信托股份有限公司 9 武汉市某房地产项目集合资金信托计划 募集资金规模为1亿元 2012年 某信托股份有限公司 10 深圳市某机电设备企业流动资金贷款集合资金信托计划 募集资金规模为1亿元 2012年 某信托股份有限公司 11 北京市某房地产公司股权投资单一资金信托计划 募集规模为3.9亿元 2012年 某地产公司 融资租赁项目 1 桂林市某大厦售后回租融资租赁项目 融资规模7亿元 2012年 某金融租赁有限公司 2 唐山市某码头及其附属设施融资租赁项目 融资规模5亿元 2011年 某金融租赁有限公司 第三十九页，共四十一页。 谢谢大家！ 联系方式： 电话：186 755 28372 电邮： 第四十页，共四十一页。 内容总结 广东华商律师事务所 郭维 合伙人律师。某“信托+公司型基金+银