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项目控制程序 （1）制定标准 （2）收集信息 （3）鉴别偏差 （4）分析原因、制定措施 （5）落实任务 第三十页，共七十页。 房地产开发项目成本管理与控制 为什么项目成本往往会超出预算 项目成本管理的内容与方法 项目成本控制的内容与方法 项目控制系统的建设 第三十一页，共七十页。 （一）为什么项目成本往往会超出预算 1、不准确的成本估计 * 遗漏、缺项 * 单价不准确 * 工程量不准确 第三十二页，共七十页。 2 、不规范的控制方法 没有控制标准 没有规章制度 没有管理与控制程序 没有责任制 没有准确而即时的信息 第三十三页，共七十页。 3、其他因素 设计变更（规划、结构、装修） 材料、设备变更 施工工艺变更 工期变更（天气、工艺、组织、材料及设备） 法律、法规（税、费、利率、其他） 突发事件 第三十四页，共七十页。 （三）项目成本控制的内容与方法 1、成本控制的依据 项目成本估算（预算） 工程进度表 现金流量表、累计费用表 资源消耗（占用）图 第三十五页，共七十页。 2、成本控制的方法 （1） 成本绩效分析法 用以确定项目成本费用是否在预算之内，工作绩效是否与实际成本保持一致的分析方法。 利用4个相关成本指标来计算成本绩效∶ TBC：总预算成本（项目或子项目） CBC：累计预算成本（从项目开始计） 第三十六页，共七十页。 CAC：累计实际成本（从项目开始计） CEV：累计盈余量 （从项目开始计） 盈余量：用以描述实际工作绩效价值的指标 （CEV=实际工作量×单价=TBC×完工比率） 第三十七页，共七十页。 将CAC、CEV、CBC绘制在同一图中（累计费用曲线）， 将会很直观地观察到项目（子项目）成本计划执行情况。 第三十八页，共七十页。 ? 成本绩效指数：用以描述成本效率的评价指标，为累计盈余量与 实际成本的比值。 CPI=CEV/CAC 上例：至报告期止（第8周） CEV=54万元 CAC=68万元 第三十九页，共七十页。 则该项目至报告期的成本绩效指数为CPI=54/68=0.79， 即每一元的支出，仅实现了0.79元的盈余量。 ??????成本差异：累计盈余量与累计实际成本的差额。 CV=CEV-CAC 第四十页，共七十页。 该项目至报告期的成本差异为CV=54-68=-14，即工效值比实际成本少了14万元。 成本预测：按实际发生数预测项目完工成本（FCAC） 假定未完工部分将按目前的效率进行，则该项目的预测成本为： FCAC=TBC/CPI（总预算成本/成本绩效指数） FCAC=100/0.79=126.582（万元） 超预算126.582-100=26.582（万元） 第四十一页，共七十页。 假定余下的工程将按预算进行，则该项目的预测成本为： FCAC=CAC+（TBC-CEV） 累计实际成本+（总预算成本-累计盈余量） FCAC=68+（100-54）=114（万元） 超预算114-100=14（万元） 第四十二页，共七十页。 * 按重估价所有未完工程成本进行预测，则该项目的预测成本为： FCAC=CAC+重估剩余工程成本 第四十三页，共七十页。 （2）挣值法（偏差分析法）：分析项目目标实施与目标期望值差异的方法。通过度量和计算已完成工作量的预算费用、实际费用和