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2、小区入口处主景观完成时间（建议：6月底改造完成） 在规委会专家建议下，主景观水景将比原规划景观改小，报规审批完成马上进行。 3、一期内设置儿童游乐区，销售中心大门外临时设置户外体育设施（建议：5月底完成）。 4、一期车库改造，车库周边以毛竹遮挡，车库入口用喷绘遮挡（建议：6月底完成）。 5、一期景观绿化改造，绿植补摘补种，景观效果要优于原效果（建议：6月底完成）。 营销策略之优化产品、提升形象 第十九页，共七十一页。 2010年05月 6、剩余户型当中顶跃漏水问题5月解决，12,14号楼1号房重新刷浆，解决光线阴暗问题（建议：5月份完成）。 7、引入社区便利店问题，增设站立保安亭 （建议：6月底完成）。 8、项目三期 最早6月份，最迟8月份总规报批通过，确定单体方案。 三期认筹时间预定于2010年10月1日。 营销策略之优化产品、提升形象 第二十页，共七十一页。 2010年05月 拔高形象、高举高打 小步快跑，跑赢大市 明价团折，先抑后扬 渠道先行，跨界布点 维旧打新，口碑传播 营销策略之营销策略 第二十一页，共七十一页。 2010年05月 营销策略之手有余粮，心中不慌 1、节奏策略：5-6月份都匀对宏观政策还未出现敏感期（购房高峰期），加强推广；7-8月为政策到达销售疲软期（购房低潮期），降低推广；9-12月为宏观大势恢复期（购房高峰期），强化推广； 2、推售策略：推广节点实行明挤压推售；小量多频次推售，制造稀缺形成旺销。 第二十二页，共七十一页。 2010年05月 拔高形象、高举高打 小步快跑，跑赢大市 明价团折，先抑后扬 渠道先行，跨界布点 维旧打新，口碑传播 营销策略之营销策略 第二十三页，共七十一页。 2010年05月 营销策略之 线上高价格、线下高折扣 走势策略：低开高走，团购引爆市场，逐步抬升，不同时期推出不同房源，利用价差实现整体价格涨幅。 差价策略：线上（珍藏）高价格策略，提升已购房客户信心，线下通过（团购）高价格折扣突破。 第二十四页，共七十一页。 2010年05月 拔高形象、高举高打 小步快跑，跑赢大市 明价团折，先抑后扬 渠道先行，跨界布点 维旧打新，口碑传播 营销策略之营销策略 第二十五页，共七十一页。 2010年05月 营销策略之渠道先行 区域定位：已成交的老业主所在的区域（都匀城区、瓮安、福泉县等） 单位锁定：（414医院、黔南师院、新世纪贵族学校、毛尖茶厂、市州县政府单位住宅楼、天福矿业、烟草公司、监狱）等进行渠道行销。 商圈高档商业街门面：都匀城区及周边县商圈扫街。 形式:DM直投+巡展 道具：DM海报+X展架。 第二十六页，共七十一页。 2010年05月 跨界营销：经开区所有汽车销售商、都匀高级酒店、休闲店、餐饮店、娱乐店、银行、保险公司等现场易拉宝布点。 让都匀所有的置业顾问、汽车销售员、服务员都成为我们的置业顾问，只要成交就每套150元佣金。 跨界合作：各行业实行会员共享，相互促销。 营销策略之跨界布点 第二十七页，共七十一页。 2010年05月 营销策略之营销策略 拔高形象、高举高打 小步快跑，跑赢大市 明价团折，先抑后扬 渠道先行，跨界布点 维旧打新，口碑传播 第二十八页，共七十一页。 2010年05月 销售中心周周末有活动，100%中奖（幸运大转盘、飞镖、高尔夫、砸金蛋等）； 凡是推荐新客户成交的新老客户均赠送物业费一年； 节假日答谢业主组织相关文艺促销活动。 营销策略之亲情策略 第二十九页，共七十一页。 2010年05月 帝景豪园阶段提纲 第一季/背景扫描 第二季/目标及问题 第三季/营销策略 第四季/一期营销执行方案 第五季/案场管理 第三十页，共七十一页。 活动、渠道执行强推期 推售 节奏 推广 执行 5-12月度营销执行工作分期总控图 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 业主活动、渠道跨界为主， 业主活动、渠道跨界为主 媒体整合持续期 全面开花高峰期 一期营销执行细案之营销排期 工程节点 三期推广线 产品及形象全面提升 项目全方面诉求 三期顺利开盘 6月30日景观改造完成，物业服务品质改造完成、新销售中心会所投入使用 12月31日三期销售房源达到预售条件 三期9月达到开工条件 10月1日三期项目正式动工 业主活动、渠道跨界为主 第三十一页，共七十一页。 2010年05月 帝景豪园三期开盘节点 9月1日 10月1日 12月31日 登记 认筹 开盘 三期推广的主要节点建议 第三十二页，共七十一页。 2010年05月 一期营销执行细案之价格策略 销售价格定位 1、竞争环境：城市风景中小面积70-130平方米户型均价2700元/平方米，银湖新城中面积140-170平方