观音岩项目前期策划及营销构思.pptVIP

核心营销策略——核心问题 找准本案营销的关键点所在 ?项目体量小，周边竞争项目大盘林立 ?楼盘所处位置非热点区域，认同度低 ?地产新政策，客户支付能力受影响 核心问题 上述三大核心问题如何解决？ 第八十三页，共一百二十二页。 核心营销策略——解决之道 ?项目体量小，周边竞争项目大盘林立 ?楼盘所处位置非热点区域，认同度低 ?地产新政策，客户支付能力受影响 行销为先，锁定区域内客户，对项目周边社区、产业单位等进行行销，派发项目资料； 拓展客源，以增设外卖场、巡展、行销形式，吸引两路城区、附近乡镇等区内外客户； 解决之道1 解决之道2 解决之道1 解决之道2 注重营销环境的营造，精细营销 提高软服务意识，让客户同样享受到大盘的尊崇感 解决之道1 解决之道2 细分客户：对不同客户进行不同的分解，对推广主题、产品卖点进行梳理，对推广渠道进行调整； 调整说辞：针对新政制定说辞，对竞争对手形成针对性销售说辞，加强对客户改善置业的专项说辞； 第八十四页，共一百二十二页。 诚祥巨顺将利用特色营销方式，核心策略上将围绕增大储客量和提高转化率两条线，同步实现本案高利润快速销售的目标！ 如何将解决之道执行到位？ 诚祥巨顺认为： 在市场环境不理想的前提下，要实现价量齐飞的目标，唯一的办法就是更大的储客量和更高的成交转化率 诚祥巨顺策略！ 核心营销策略——解决之道 第八十五页，共一百二十二页。 如何实现增大储客量和提高转化率？ 诚祥巨顺解决之道 核心营销策略——解决之道 第八十六页，共一百二十二页。 区域地产项目分析——项目分析 御城华府 御城华府位于渝北区空港国际新城核心位置，紧邻新城广场、渝北区体育中心、辖200亩沐仙湖，占地为92亩，总建筑面积17万方，御城华府打造的是一个以花园洋房为主的高品质生态住宅小区。 ?在规划设计上采用新亚洲建筑风格，各个区域间既相对独立，又为一个有机整体。 ?在景观设计方面，采用的是泰式皇家园林风格。 ?一梯两户4+1退台式花园洋房和部分高层为项目主打产品。 ?内置商业街，生活配套设施齐全。 览胜 退台式洋房 项目坐落 渝北空港新城兰馨大道18号（新城广场旁） 物业形态 洋房、高层 建筑面积 17万平方米 容积率 2.5 绿化率 50% 均价 9000元/平米 物管费 1.8元/平米 总户数 1200户 宜居生态地产 项目特色： 第五十一页，共一百二十二页。 区域地产项目分析——项目分析 三室127平米舒适型、赠送大 拥有大露台的退台式洋房跃层 览胜 不足1.2米宽的景观阳台显得过于压抑 洋房产品 御城华府前期房源已经售罄，目前推出的是御城华府揽胜组团。 第五十二页，共一百二十二页。 区域地产项目分析——项目分析 金嶺地 金嶺地位于渝北五星路63队斜对面，可享受成熟的旧城区域配套，小区规模小，由两栋小高层组成，无小区景观、无品质所言，以中小户型为主打产品。 从产品而言不具有可挑剔的地方，由于规模小缺乏整体品质的提升，小户型的产品定位思路恰好迎合中低收入家庭的喜爱，套内单价甚至同样可飙升至9000多元/平米。 中低收入家庭的追随者 第五十三页，共一百二十二页。 区域地产项目分析——小结 小 结 区域市场竞争激烈，产品品质不断提升，差异化竞争依然激烈。 项目建筑风格多样化，尤其以大盘最为注重景观打造，以富悦麓山别苑、御城华府为例。 在售高层项目户型设计一般，从整体市场来看，两房、小三房以下户型最为抢手。 该区域购房客群主要以当地置业为主，规划拆迁及改善型住房占据相当一部分。 目前该区域内房价均在七千元以上，价格仍有上升空间。 ? ? ? ? ? 第五十四页，共一百二十二页。 第四部分：项目定位 第五十五页，共一百二十二页。 项目定位——项目周边环境分析 劣 势 突破口 与周边大盘相比 无明显景观优势，甚至处于劣势 ?自造景观，营造良好的小区景观配置 无明显配套优势 ?完善小区配套 无明显地段优势 ?以小区品质优势弥补，如建筑品质等 无人气优势 ?树立全新形象，做好体验式营销，聚集人气 第五十六页，共一百二十二页。 ?区域未来发展前景可待，房地产市场前景看好 ?项目地块临近公路，出行方便，便于后期包装造势和项目形象展示 ?竞争楼盘中档产品线缺乏优势突出，项目可取产品精细化和区域差异化竞争 优 势 ?项目地势高昂，有天然的开阔视野 第五十七页，共一百二十二页。 项目定位——项目形象定位 结合本案所处地理位置及渝北两路房地产市场发展趋势，本案定位为以和谐、健康家庭为主题，中高档的，集居住、休闲等功能于一体的高尚住宅，即： 两路健康生活领跑者 高绿色生态人居社区，注重健康生活品质，整合大环境，打造健康生活蓝本 定位释由： ?在两路首创健康生活地产概念，升华区域项目，