2021房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》真题及答案解析（第3套）.pdfVIP

2021年房地产估价师考试房地产开发经营与管理真题精选3 本试题来源于考生回忆，仅供参考学习，请勿用作其他用途！ 一、问答题(总题数：1，分数：8.00) 1.某市拟拍卖一宗面积为13.33万㎡、容积率为2.56的商品住宅用地，土地交易契税税率为4%、项目要 求配置3万㎡的公共租赁住房，政府以6000元/㎡的价格回购，某房地产开发企业欲参与该项目的竞买， 经市场调研和测算，预计该项目的建造费用为3800元/㎡，期间费用为5500万元，商品住房的销售均价为 8500元/㎡，营业税及附加为销售收入的5.5% （配建的公共租赁住房免征营业税及附加），如果该房地产 开发企业对项目要求的税前最低利润为8000万元，请计算该企业能接受的最高楼面地价水平。 __________________________________________________________________________________________ 正确答案：(无) 解析：假设企业能接受的最高楼面地价为A元/㎡ （不包括契税） （1）建筑面积＝13.33×2.56＝34.1248 （万㎡） （2）销售收入由两部分组成： 商品住房销售收入+配套公租房回购收入 ＝ （34.1248-3）×8500× （1-5.5%）+3×6000 ＝268009.956 （万元） （3）总成本＝34.1248× （1.04A+3800）+5500＝35.48979A+135174.2 （4）利润＝销售收入-销售税费-总成本 8000＝268009.956-35.48979A-135174.2 A＝3517.512 （元/平方米） 二、多选题(总题数：15，分数：30.00) 2.下列房地产投资项目评价指标中，属于动态盈利能力指标的有 （）。 A.借款偿还期 B.财务内部收益率√ C.偿债备付率 D.财务净现值√ E.动态投资回收期 √ 解析： 【考点】动态盈利能力指标及其计算。动态盈利能力指标包括财务净现值、财务内部收益率和动态 投资回收期。 3.风险型决策的具体方法有 （）。 A.决策树法√ B.最大可能法√ C.期望值法√ D.最小最大后悔值法 E.蒙特卡洛模拟法 解析： 【考点】决策的方法。风险型决策的方法具体包括最大可能法、期望值法和决策树法。 4.股票市场的融资方式有 （）。 A.首次公开募股√ B.配股√ C.发行可转换债券 D.发行认股权证√ E.增发股票 √ 解析： 【考点】房地产企业公开资本市场融资方式。股票市场融资包括首次公开发行、配发、增发和认股 权证四种融资方式。 5.房地产投资区别于其他类型投资的重要特性包括 （）。 A.需要适时的更新改造投资√ B.易受政策影响√ C.依赖专业管理√ D.适于短期投资 E.变现性差 √ 解析： 【考点】房地产投资概述。选项D错误，房地产适于长期投资。房地产投资的特点包括：区位选择 异常重要；适于进行长期投资；需要适时的更新改造投资；易产生资本价值风险；变现性差；易受政策影 响；依赖专业管理；存在效益外溢和转移。 6.关于房屋存量的说法，正确的有 （）。 A.存量属于房地产市场的需求指标 B.存量单位可以是建筑面积或套数√ C.存量可按物业类型分别统计√ D.报告期存量等于上期存量加报告期竣工量 E.存量是指报告期末已占用和空置的物业空间总量 √ 解析：【考点】房地产市场指标。选项A错误，存量属于房地产市场供给指标；选项D错误，报告期存量 上期存量+ 报告期竣工量-报告期灭失量。 7.房地产市场存在周期循环的主要原因包括 （）。 A.土地资源的不可再生性 B.供需因素的影响√ C.市场信息不充分√ D.政策因素的影响√ E.制度因素的影响 √ 解析： 【考点】房地产市场的周期循环。房地产周期循环的主要原因包括：供需因素的影响；市场信息不 充分；政策因素的影响；制度因素的影响；生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等。 8.下列房地产指标中，能衡量房地产泡沫程度的有 （）。 A.交易量增长率 B.吸纳周期 C.实际价格与理论价格之比√ D.房价收入比√ E.房价租金比 √ 解析：【考点】房地产泡沫与过度开发。实际价格/理论价格、房价收入比、房价租金比等指标，都从某一 个侧面反映了房地产泡沫程度。 9.关于政府投资的保障性安居工程项目招标的说法，正确的是 （）。 A.必须采用公开