2021房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》真题及答案解析（第4套）.pdfVIP

2021年房地产估价师考试房地产开发经营与管理真题精选4 本试题来源于考生回忆，仅供参考学习，请勿用作其他用途！ 一、多选题(总题数：14，分数：28.00) 1.下列房地产市场运行的影响因素中，属于社会环境因素的有 （ ）。 A.人口数量和结构√ B.家庭收入及其分布 C.家庭生命周期√ D.传统观念及消费心理√ E.基础设施状况 解析：按照影响因素的性质，可以将房地产市场的运行环境分为以下八类：①社会环境；②政治环境；③ 经济环境；④金融环境；⑤法律制度环境；⑥技术环境；⑦资源环境；⑧国际环境。其中，社会环境是指 一定时期和一定范围内人口的数量及其文化、教育、职业、性别、年龄等结构，家庭的数量及其结构，各 地的风俗习惯和民族特点等。房地产市场的运行环境中，由社会环境、经济环境和政治环境分别决定的社 会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的基本因素。BE 两项属于经济环境的影响因素。 2.下列住房类型中，属于合法供给的城市住房有 （ ）。 A.廉租住房√ B.公共租赁住房√ C.经济适用住房√ D.商品住房√ E.小产权房 解析：居住物业是指供人们生活居住的房地产，包括：①公共住房，又可细分为面向低收入家庭出租的廉 租住房、面向低收入家庭出售的经济适用住房、以及面向中等收入家庭的限价商品住房和公共租赁住房等 多种类型。②商品住房，又可细分为普通住宅、高档住宅、公寓和别墅等。 3.通过拍卖方式获得建设用地使用权的建设项目，需要房地产开发企业向城乡规划管理部门申领 （ ）。 A. 《规划意见书 （选址）》 B. 《建设用地规划许可证》√ C. 《国有土地使用证》 D. 《建设工程规划许可证》√ E. 《建设工程施工许可证》 解析：确定规划设计方案并获得规划许可，主要涉及政府城乡规划管理部门对房地产开发过程中的规划管 理，具体包括下发 《规划意见书 （选址）》、核发 《建设用地规划许可证》、设计方案审批和核发 《建设 工程规划许可证》等四个方面的工作。A 项，对于依法以招标、拍卖、挂牌出让方式获得国有土地使用权 的商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地建设项目，本阶段的规划审批已经在土地出让前由土地 储备机构和土地一级开发商办理完毕；C 项是向国土资源管理部门申领；E 项是向建设行政主管部门申领。 4.房地产开发企业识别竞争对手的关键，是从产业和市场两方面将 （ ）结合起来考虑。 A.产品定位 B.市场定位 C.产品细分√ D.目标选择 E.市场细分√ 解析：识别竞争者的关键，是从产业和市场两方面将产品细分和市场细分结合起来，综合考虑。如果某品 牌试图进入其他细分市场，就需要估计各个细分市场的规模、现有竞争者的市场份额，以及他们当前的实 力、目标和战略，掌握每个细分市场提出的不同竞争问题和市场营销机会。 5.从宏观角度考察，利率的经济功能包括 （ ）。 A.积累资金√ B.平衡国际收支√ C.调节国民经济结构√ D.提高社会就业率 E.抑制通货膨胀√ 解析：利率是在单位时间 （一个计息周期）内所得的利息额与借贷金额 （即本金）之比。从宏观角度考察 利率的经济功能，包括：①积累资金；②调整信用规模；③调节国民经济结构；④抑制通货膨胀；⑤平衡 国际收支。 6.下列房地产开发项目的支出中，在计算成本利润率时应计算利息的有 （ ）。 A.建筑安装工程费√ B.其他工程费用√ C.管理费用√ D.营业税金 E.专业人员费用√ 解析：成本利润率 （RPC），是指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的 一个经济评价指标。在计算成本利润率时应计算利息的有：①土地费用；②建筑安装工程费；③其他工程 费用；④管理费用；⑤专业人员费用；⑥在开发完成前发生的销售费用。D 项，营业税金属于销售税费， 不计算利息。 7.两个效益不同的房地产投资方案，计算期相同且均无资金约束，宜采用的方案比选方法有 （ ）。 A.净现值法√ B.费用现值比较法 C.等额年值法√ D.费用年值比较法 E.差额投资内部收益率法√ 解析：房地产投资方案经济比选方法的选择规则包括：①当可供比较方案的开发经营期相同，且项目无资 金约束的条件下，一般采用净现值法、等额年值法和差额投资内部收益率法；②当可供比较方案的开发经 营期不同时，一般宜采用等额年值法进行比选，如果要采用差额投资内部收益率法或净现值法进行方案比 选，须对