物业管理基本制度与政策讲义第3讲，第二节我国物业管理的产生和发展.docxVIP

第二节我国物业管理的产生和开展 大纲要求： 物业管理产生的主要原因;我国物业管理的产生; 我国物业管理的开展;物业管理在社会经济中的地位和作用。 知识点一：物业管理产生的主要原因 奥克维亚?希尔 物业管理起源于19世纪60年代的英国。一套行之有效的管理方法，引 导并要求租户严格遵守，住房秩序和居住环境有了明显的改善，形成了 物业管理最早的雏形。 后来社会其他人士纷纷效仿，并得到英国政府的肯定和支持，成立了世 界上第一个非营利性的物业管理行业组织——皇家特许屋宇经理学会。 以英国为起源，在一个多世纪时间里，物业管理在西方各国逐渐推行开 来。 随着物业管理机构的增加，20世纪初，美国也成立了第一个行业协会——芝加哥建筑管理人协会。 以英美两国为开端，物业管理日益被业主和政府所重视，逐渐开展成为 一个新型的效劳行业。 物业管理之所以最初在欧美资本主义国家诞生并得以开展，主要基于三 个原因。 （一）房地产物质形态演变要求建筑物区分所有 （二）建筑物区分所有要求业主共同管理物业 （三）业主共同管理物业要求引入市场机制知识点二：城镇住房制度和住房制度改革 我国物业管理是在城市房地产综合开发和住房制度改革背景下，通过实 行住房商品化制度而逐渐开展起来的。 （一）改革开放前的城镇住房制度1949年中华人民共和国成立后，国家对城市房地产逐步实行国有化的政 策。 改革开放以后，国家确立了住房商品化方针，一方面，大力开展商品房 市场；另一方面，积极鼓励和支持向职工和居民出售公有住房。 长期以来，我国房屋管理一直采取福利型的行政管理模式，符合当时城 镇住房制度的要求。我国改革开放前的城镇住房制度主要呈现三个特征 （轮换考点）： 一是住房投资由国家和国有企业统包；二是住房分配采取实物分配；三 是住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度。 （二）城镇住房制度改革城镇住房制度改革是经济体制改革的重要组成局部。 1978年以后，随着我国经济体制改革的逐步展开，房地产领域进行了三项改革： 一是城镇住房制度改革；二是城市土地使用制度改革； 三是房地产生产方式改革。 房地产生产方式改革，就是改变国家统一投资、统一分配、统一修缮管 理的统包统支制度，发挥国家、企业和个人的积极性，推行“统一规划、 合理布局、综合开发、配套建设〃的综合开发模式，建立并完善商品房 市场。 综合开发后的住宅小区呈现三个特点： 一是数量多，二是规模大， 三是建筑水平与配套设施设备得到突破性的提升。 知识点三：我国物业管理的产生1981年3月10日，深圳市第一家从事涉外商品房管理的专业公司—— 深圳市物业管理公司挂牌成立。 第一家专业化物业管理公司的成立，标志着我国内地物业管理的诞生。 企业为业主提供有偿效劳，收取相应的效劳费用，建立了“独立核算、 自负盈亏、自我开展、自我完善〃的运行机制。 知识点四：我国物业管理的开展1993年，深圳市人民代表大会公布了全国第一部物业管理地方性法规 ——?深圳经济特区住宅小区物业管理条例？，是首次以地方立法的方式 对物业管理进行制度标准。 建设部在认真总结深圳和广州经验的根底上，于1994年公布了?城市新 建住宅小区管理方法?，明确要求“住宅小区应当逐步推行社会化、专业 化的管理模式，由物业效劳公司统一实施专业化管理〃。 ?城市新建住宅小区管理方法?，为确立我国物业管理新体制指明了方 向。 1995年，建设部在青岛召开了全国第一次物业管理工作会议，推广青岛 对住宅小区实施物业管理的经验。 1997年，建设部在大连召开全国第：次物业管理工作会议，推广阔连整 治改造旧住宅小区并推进物业管理的经验。 1999年，建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会议，推广深圳 物业管理工程招投标制度和经验。 2000年，中国物业管理协会成立，对加强行业指导和行业自律起到了重 要作用。 2003年，国务院公布?物业管理条例?，标志着我国物业管理进入了法制 化和标准化开展的新时期。 2006年，全国物业管理师资格认定考试举行。 知识点五：物业管理在社会经济中的作用（轮换考点）经过30年的实践和开展，物业管理对我国经济社会开展的推动作用日 益显现，突出表现在以下五个方面： （一）有助于改善人居工作环境 （二）有助于推动国民经济增长 （三）有助于维护社区和谐稳定 （四）有助于解决城乡就业问题 （五）有助于推进社会建设 （一）有助于改善人居工作环境目前，我国城镇居民住房短缺问题根本解决，居民住房需求进入面积增 加与质量提高并重、从单纯的生存型需求向舒适型需求转变的新阶段。 提高居住质量，既要靠住宅建设的科技进步，大力推进住宅产业现代化, 提高住宅规划、设计和建设水平，也要有良好的物业管理，提供房屋及 其设施设备的维修养护、绿化、保洁等专业性效劳，创造平安舒适的居 住环境。 （二）有助