世联北京万通先锋顺义天竺项目定位研究.pptVIP

国际化氛围驱动自住客户描摹关键词: 海外生活、国际化生活方式、投资价值 施女士 40岁 与先生一起在美国留学生活8年，持有绿卡，从事金融顾问行业，2001年回国，本人与其先生均在外企工作； 性格随和，谈吐优雅、自信，具有国际视野，关注别墅风格设计新动态； 回国发展是为求事业的发展，国外生活虽然安逸但是不适合有事业追求的人，目前回国的海归很多是学商务、经济的这样一群有理想的人； 在美国生活了一直住别墅，这也是大多数美国人的居住习惯，自己已经习惯了住在别墅里，所以回国后一直想买一套别墅； 从经济上考虑，购买别墅是大笔投入，需要保值、增值，而这种投资的价值主要体现在租金上，纵观北京各别墅板块，只有中央别墅区具备这样的投资价值； 目前购置别墅不会成为终极居所，故非常关注物业的后期处置问题，希望能快速变现，而这点在其他别墅板块内很难实现； 认为要保证物业长期的保值力，一定要选择高档住宅，原因来自香港经济危机时各类物业的表现，最先也是贬值最多的就是低端住宅，而高端物业的贬值幅度是最小的。 第八十二页，共一百四十三页。 项目定位 第八十三页，共一百四十三页。 项目定位原点 项目机会 客户类型 置业动机类型 选择产品类型 限制条件 产品类型市场前景 机会1：区域平台优势吸引传统客户 传统投资客 技术性投资 舒适独栋、双拼、联排 容积率0.6-0.8，无景观资源，航道影响； 舒适独栋可能性很小，小独栋比例受限制； 公寓产品市场表现差，对应本项目客户需求不足； 小独栋，后续供应410套，预计价格23500元/平米 长期增值投资 外籍租客 租赁 双拼，后续供应123套，预计价格18500元/平米 传统自住客（少量） 区域产品升级自住（少量） 舒适独栋 机会2：自身城市化进程吸引非主流客户 中高层产业人口（少量） 地缘性自住（少量） 叠拼、公寓 联排，后续供应1200套，预计价格15000元/平米 机会3：城市距离优势吸引 “新鲜”客户 公寓外迁客户 资源需求型过渡性自住 小独栋、双拼、联排 叠拼，后续供应441套，预计价格10500元/平米 国际化氛围驱动自住 本项目可为产品类型 小独栋 双拼 联排 叠拼 第八十四页，共一百四十三页。 客户定位 本项目可吸引客户类别 核心特征 核心关注点 投资 技术性投资客 区域固有 以投资租赁为职业 持有多套同时租赁，不断购买 投资回报率 能否满足租客价值 持续增值因素 长期增值投资客 区域固有 深知区域核心价值 自住价值与租客价值良好结合 区域价值持续增强 社区长期增值因素 租赁 外籍租赁客户 外企管理人员或使馆官员 家庭为核心 短暂居住 群聚 交通距离 国际学校 国外生活感觉 趣味与交流 自住 资源需求型过渡性自住客 东部地缘性客户 海外生活背景或双重身份 过渡性居住 城市距离 国际学校 满足潮流的创新 国际化氛围驱动自住客 东部地缘性客户 海外生活背景或双重身份 阶段性居住 离尘不离城 习惯的国际化生活方式 资产保障 基本特征与核心需求类似 国际氛围驱动的城市自住客 （中后期主力客群） 投资客核心需求类似 终端使用者为外籍家庭 受国际租客租赁驱动的投资者 （前期主力客群） 第八十五页，共一百四十三页。 租赁客户定位分析 预算水平 客户层次 承租物业类型 1000-2000 国际学校普通教师、当地产业人口 丽高、丽京公寓、美林叠拼、名都园联排 2000-3000 国际学校高级教师、使馆领事秘书、外籍企业内的港澳台员工 名都园小独栋、丽京联排、长岛澜桥联排 3000-5000 欧美企业中层管理人员、部门经理、韩国、新加坡等亚洲其他国家企业内中高层管理人员 裕京花园独栋、欧陆苑独栋、丽京独栋、丽斯双拼、莱蒙湖联排、名都园大独栋、香江联排 5000-6000 普通欧美企业中高层管理人员、500强企业中层管理人员、使馆参赞、亚洲其他国家企业内高级管理人员 香江独栋、丽京独栋、丽斯独栋、莱蒙湖独栋、长岛澜桥双拼、优山美地联排和双拼 6000-8000 普通欧美企业高级管理人员、500强企业中高层管理人员、使馆领事、小型外企CEO 香江独栋、大湖独栋、丽高独栋、丽斯独栋、莱蒙湖独栋、优山美地独栋 8000-10000以上 500强企业CEO、使馆大使、外交官 香江独栋、大湖独栋、丽高独栋、优山美地独栋、长岛澜桥独栋 本项目可能实现的产品类型在未来市场中的租金估算； 估算原则：参考区域市场2004年后入市新项目中相同产品类型的租金实现。 本项目租赁客户对应租金预算层次为： 叠拼：$1000-2000/月；联排：$2500-3500/月； 双拼：$4000-5000/月；独栋：$5000-6000/月。 第八十六页，共一百四十三页。 我们的自住客户 有这样一群人—— 展现于世人面前的是自信与亲和；