土地估价师考试总结其他试题考题讲解.pdf

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一、土地估价师之案例分析题 1.某开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价,该地块规划用途为高级 酒店。 (1)作为 开发商投标的估价 ,应做哪些具体工作? 答:对土地的基本情况如土地的规划条件、用途、面积做全面了解;对市场情况 , 对当地高级酒店的供求趋势进行 ;利用适当的估价方法确定投标报价。 (2)可采取哪几种估价方法? 答:假设开发法,市场比较法。 若通过招标方式获得了该国有土地使用权后,于 2000 年 8 月开始施工,2002 年 3 月该 公司寻找合作伙伴,委托评估机构对已完工部分进行评估,核定现状价值为合作提供依据。 1) 简 估技术路线; 假设开发法:求取估价对象未来开发完成后的价值,减去未来的正常开发成本、税费和 利润等,以次估算估价对象的客观合理价格或价值。 市场比较法:按比较实例选择原则,选取 3 个或 3 个以上房地产交易实例作为比较实例, 进行交易情况、交易期日、区域 、个别 修正,从而得到比较实例的比准价格。 2) 应搜集审核的资料; 国有土地使用权 ;建设用地规划 证;建设工程规划 证;土地使用权出让合同; 施工 证;房地产开发建设情况、投资情况及正常开发尚需投资情况等; 若采用市场比较法 1) 在选取可比案例时应考虑哪些 ? 应考虑是估价对象的类似房地产,包括在区位、权益和实物三个方面应相同或相近;交 易类型与估价目的吻 交日期与估价时点接近或可以进行比较修正;成交价格是正常价 格或可修正为正常价格。 2)确认比准价格有哪几种方法? 平均数法,包括算术平均数法和 平均数法;中位数法;众数法。 1.与工业产品一样,农产品的社会生产价格也是由社会平均必要劳动时间决 定的。 2.估算 土地 纯收益时,不仅要考虑有形收益,还要考虑各种无形收益。 3.城镇土地等应与现行行政建制相协调,在省及省级以下的同一行政区域 内,行政级别较高的城市土地等不宜低于行政级别较低的城市。 4.有两相邻地块,原用途一块为水田,一块为荒地,开发后作为住宅用地。 水田由于征地成本高,因而土地价格高,而荒地由于征地成本低,因而土地价格 低。 5.根据 地租理论,农产品的生产价格由中等地农产品的个别生产价格 决定。 6.运用收益还原法公式测算地价时,未来各年的还原率应当相等。 7.利用城镇主城区土地市场交易资料验证土地分等初步方案时,宜以涉及城 镇数量最多的相应类型土地的总平均价格为主要分等依据。 8.采用市场比较法评估某宗住宅用地的使用权价格,所选比较实例的土地剩 余使用年期为60年,待估宗地的剩余使用年期是50年,如果其他 条件均相 同,则待估宗地的土地价格比比较实例的土地价格低20%。 9.采用成本 近法进行地价评估,其中的土地取得费是指因土地所 由农 民集体所有转为国家所有而发生的费用。 10.建筑物的主体折旧率与附属设备的折旧率之和等于建筑物的综合折旧 率。 11.中 民 《城镇土地估价规程》于2001年11月12日发 布,自 起实施。 12.采用市场比较法进行地价评估时,如果个别 中各因子的条件修正系 数是在确定 修正总幅度的基础上进行因子分解后确定的,则应采用因子修订 系数加和的方式确定 修正幅度,进而确定 条件指数和 修订系数。 13.采用成本 近法评估地价时,土地取得费及其税费 利息 是以整个取得 费为基数,计息期为整个开发期的一半。 14.路线估价价法计算公式的表现形式是:宗地总价=路线价×深度百分率× 其他条件修

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