不动产估价期末考试试题.pdf

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使用原则 (1)最佳用途 (2)最佳规模 (3) 每年不变且大于零③年期无限 者购买待开发不动产应负担的税费 第一章 最佳集约度 3.估价期日原则(估价时点) 6 比率递增的情形:p=a/r-s s—净收益逐 计息周期:是计算利息的时间。计息周期 不动产之所以存在交换价值在于它满足 4替代原则(直接相关的为市场法、基准 年递增的比率,如净收益第一年为 ,则 可以是年、半年、季、月、周或天。 三个前提条件:有用性、稀缺性、有需求. 地价系数修正法)5供求原则 6预期收益 第二年为 a(1+s),第三年为 a(1+s),第 n年 假设名义年利率为 r,一年中计息 m次, 不动产价格的类型:一、按价格的形成形 原则(直接相关的为收益法)7贡献原则 为 a(1+s) 假设前提①净收益按等比 则每次计息的利率为 r/m,至 n年末时, 式分类①成交价格 (正常成交价格和非正 (直接相关的为收益法和成本法)8.公平 级数递增②r每年不变且 s<r③年期无限 在名义利率下的本利和为 F=【P(1+r/m) 常成交价格)②市场价格③理论价格④公 原则 5.估价目的是由委托人提出的。任何 7资本化率的种类① 的(n*m)次方】。假设实际年利率为 i, 开市场价值⑤评估价格 (用市场比较法的 一项估价都是有其目的的。估价目的具体 R—综合资本化率,适合于土地和建筑物 则 在 实 际利 率 下 的一 年 末 本 利 和 为 是比准价格,成本法的是积算价格,用收 可以通过了解估价报告的用途来明确,即 合一的估价;R—土地资本化率,适合于 F=P(1+r/m)的 m次,得出 i= 【(1+r/m)的 益法的是收益价格)⑥政府指导价和政府 通过将要完成的估价报告究竟是提交给 土地估价;R—建筑物资本化率,适合于 m次方】—1 定价 (政府指导价性质的有基准地价、标 谁使用或由谁认可来明确。明确估价目的 建筑物估价;P—土地价格;P—建筑物价 第七章 定地价、房屋重置价格和经济适用房销售 有助于更好的明确估价对象,因为依据有 格 基准地价内涵主要包括: 界定评估 价格。政府定价性质的有在城镇住房制度 关法律、法规,有些不动产不能用于某些 ② 基准日、土地开发程度、土地使用 改革过程中对出售公有住房实行的标准 估价目的或有些估计目的限制了可以作 L—土地价格占不动产的比例; B—建筑 权年限和土地利用程度 价和成本价)二、按实物形态分类①土地 为估价对象的范围和内容。6.确定估价技 物价格占不动产价格的比例,L+B=100% 样本地价计算 1、根据土地使用权出 价格。根据土地性质和开发程度不同分为 术路线需要明确:估价目的、估价对象、 一,单独求取土地收益价格: ① 计算总 让、转让资料计算样本地价 样本地 生地、毛地和熟地。(农民集体所有的是 估价时点。7土地的时间是半年,房地产 收益(年收益)*12个月②计算出租年总 价计算公式为 样本地价=土地出让 生地,国有土地是毛地,三通一平土地是 的时间是一 费用 年管理费=年总收益 *利率 年 方或转让方获得的资金或实物折价 熟地)土地使用权有偿出让时的相应价格 第三章 维修费 年保险费 年税金 小计:总 /出让或转让的土地面积 2、根据土 分别称为生地价格、毛地价格和熟地价

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