上海陆家嘴黄浦滨江高端项目户型与配套解析.pptx

定位透视——类住宅;解决之道;第一部分 滨江豪宅分析;地段;区域特征： 核心金融区域，世界高端人士云集，受到各类富豪人群的认可与追捧;公开时间;户型;4/2/4 ：431-434㎡ ;开盘以来，本案去化情况一直很缓慢，06、07、08年均只售出1套，而在09年市场火热的情况下有所改善，共出售34套，均价也一路上涨达到了16万/平方米;房 型;汤臣一品拥有1栋江景会所，建筑面积2000余平方米，由大峰物业提供物管服务，台湾晶华国际酒店集团提供管家服务。 会所拥有大量的平台、露台和大面积玻璃围合的通透空间，能提供休闲、健身、游泳、桑拿、SPA及私人宴会等多种配套服务。 主要功能有： 室内恒温游泳池； 健身设施； 按摩池、桑拿/蒸气室； 儿童游乐室； 多功能厅； 饮品吧； 阅览室； 草坪露台。;客户分析： ■汤臣一品成交客户大多为内地客户或者外籍华人，购置物业看中其地段景观资源的不可复制性，目的在于传承。 ■从客户成交年龄来看，年龄跨度较大从20-50岁分布较为均匀，但从实际的购买人群看，年龄集中在35-50岁居多，部分客户借用子女名义购买； ■从成交面积看，40岁以下的客户群成交面积主要集中在430平米左右，而40岁以上客户则购买800平米以上大户型为主，表现出低年龄层客户追求的是楼盘的品牌效应和炫富心态，而高年龄段客户追求的是居住的舒适性。;主卖点： 顶级一线江景、外滩景观、陆家嘴核心区域 项目销售情况： 该项目自建成后销售滞缓，08年前只有3套销售，今年年中在市场火爆的情况下通过价格大幅下调后出现一轮销售高潮，近期价格又拉升到较高的位置。 前期滞销原因分析： 汤臣一品作为滨江板块的标杆性产品，高总价格成为其销售的主要瓶颈 由于销售周期过长，包括房型、配套在内的各种项目设施都已无法真正满足业主对“新一代”豪宅的需求，产品力有明显退化 05年销售至今长期滞销，市场口碑下滑 近期热销原因分析： 金融危机后全球投资客都看中上海的高端住宅项目投资 陆家嘴已经受到全球投资客的关注和认可;公开时间;户型;4/2/4：340.24㎡ ;社区中央设有双会所，总建筑面积为2173㎡； 会所配备： 室内室外双泳池； 多功能厅； 桌球馆； 健身按摩设施； 娱乐设施等。;客户分析： ■该案客户以国内客户为主，占总数的81%，其中本地客户占据多数，达到85%；这与中粮集团的企业背景，和内部资源雄厚有关。 ■在购买该案的客户中30-45之间的客户较多，由于为中粮集团国企品牌，吸引不少国企老总购买，比较低调；也有不少民营老总在此购买。;主卖点： 一线江景、外滩景观、陆家嘴核心地段 销售情况分析： 09年11.28开盘，推出1栋，共67套，开盘热销，现可售1套。 热销因素分析： ■位于上海陆家嘴核心正滨江，直面浦江，具有不可复制的地段稀缺性； ■中粮的品牌效应 ■滨江板块居住区日渐成形， “千万买宅，亿万买邻”。 ;区域特征： 靠近陆家嘴核心区域，与核心区相比，位置和配套方面略有逊色，但仍受到全球客户的追捧。;公开时间;从2007-4-24起算;2/2/2：160.83㎡;3/2/3：337㎡ ;产品分析： ■户型面积不大，便于控制总价； ■户型设计强调套内各功能区的实用性，在动静分离的私密性方面设计不够理想，即使4房350平米的户型也没做到动静分离； ■超大景观阳台设计是财富海景花园的特色，圆形阳台华丽但不实用； ■户型设计以平层为主，没有附加值。;4）会所：B124小时恒温泳池、英伦皇家桌球、青春之源SPA；1F顶级休闲大堂、酒水沙龙，A1家庭影院包厢、亲子活动室、棋牌室、阅览室；2F科技商务中心、智能会议中心、皇家宴会厅；3F观海粤式餐厅；4F浦江流域时尚酒吧。;本案去化情况良好，截至目前总去化率达到了86.4％，04年开盘以来基本每月都有成交，尤其在07年12月供需两旺，成交达到了117套；价格方面平稳中有上涨趋势，目前均价为50000元/㎡左右；;房型;客户分析： ■财富海景客户以内地客户为主体，外籍客户占了总成交量的约20%左右，说明该项目得到全球市场的认可； ■从成交年龄层次来看，主要集中在25-45岁之间，主力客户在30-40岁，这些人以金融行业为主，大多家庭已有一定财富积累，有强烈的炫富心态，希望在各方面凸现自己的身份； ■在面积需求方面，购买者主要考虑340平米左右的三房为主，既适合家庭居住又兼顾总价。;主卖点： 一线江景资源、观外滩、陆家嘴滨江区域 项目销售情况： 在销售方面去化情况较好，09年销售后期剩余房源。 热销原因分析： 户型设计合理，小面积、控制总价 销售口碑良好，市场接受度高 ;公开时间;;4/2/3：345~348平方米 ;2/2/2：130~137平方米;由于世茂滨江花园的设计宗旨是户户江景，使得其户型具有以