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深度剖析灵活长住酒店产品近年来，灵活长住（Extended Stay）概念在全球酒店界引发了很多争议，也吸 引了许多投资者与品牌方的目光。无论是酒店系集团纷纷布局灵活长住领域，还 是公寓系集团试图拓展Extended Stay品牌等一系列动作，都预示了在接下来的 一段时间内，灵活长住的热度不减，或将带动一个新的开发趋势。 截至2020年底局部国际灵活长住酒店品牌物业规模开展 截至2020年底局部国际灵活长住酒店品牌物业规模开展情况（个） 截至2020年底局部国际灵活长住酒店品牌客房规模开展情况（间） 一局部人认为，灵活长住产品就是大住宿业的独立商业模型；但也有一局部人认 为，灵活长住在本质上与酒店别无二致！ #灵活长住是酒店？是公寓？还是特立独行的自己？ 澎润认为，需求有所盼，产品有所及，任何一类产品都始自需求的诞生。《穿越 周期，重铸价值一一澎润2022中国服务式公寓报告》根据客群的入住时长，将 住宿需求统一分为短住、灵活长住、长住、长租四大类，也相应地将住宿产品分 为酒店、灵活长住酒店、服务式公寓及长租公寓。 xss陶映沏酱油瑞刈谢丽询 Short7?3。州ii海映物｝窗洲雁心脚丽/3 x ss 陶映沏酱油瑞刈谢丽 询 Short 7?3。州 ii 海映物｝窗洲雁心脚丽 /3木 Length of Stay in 澎润四维公寓定位模型 灵活长住产品定位在传统酒店与服务式公寓之间的细分市场。澎润更认同灵活长 住产品是酒店的一个新细分，更类酒店，不应归入服务式公寓。《舶来品还是土 特产，为什么服务式公寓需要一个定义？》对服务式公寓市场进行了统一定义与 解读，灵活长住产品通常会以“在更长入住时间内，有更低的边际本钱与更舒适 的客房空间”著称，在“居家支撑系统完备度”上相较于传统酒店更丰富，但相 较于服务式公寓更精简；在“服务强度”上相较于传统酒店更弱，但相较于服务 式公寓那么更强。 #灵活长住酒店是何方神圣? 灵活长住酒店也叫Extended Stay Hotel,这个概念最早起步于住宿业较成熟的 美国，被酒店集团率先规模化开发成商业模型，并逐渐开展为全球酒店市场的重 要构成。酒店集团大多以新开发或收购品牌的方式丰富集团品牌矩阵，快速抢占 灵活长住市场。但灵活长住的领域尚未出现中国本土的领头羊品牌。 #灵活长住酒店应保住该有的灵魂灵活长住酒店在中国的开展是受益于中短期工程制差旅和家庭环线游等灵活长 住需求的快速增长，亦说明广大消费者对具有一定“服务强度”和“居家支撑系 统完备度”的住宿产品有浓厚的兴趣。 但不难发现，目前市场上主打灵活长住的产品也有流于概念的隐忧。也许是出于 快速扩张的诉求，国外灵活长住品牌进入中国市场之后，在开展的过程中或多或 少地“丧失” 了灵活长住这个该有的灵魂，其房型与酒店差异不大，销售方式与 传统酒店也别无二致。这将导致此类产品陷入与传统酒店抢饭碗的困境，真正符 合灵活长住需求的供给却依旧存在缺口。 #灵活长住酒店该怎样在中国开展? 从业者们需要思考，灵活长住酒店未来在中国市场中将怎样立足？澎润认为，灵 活长住酒店不应止于“居家支撑系统完备度”与“服务强度”方面的创新，而应 专注地研究“开发模式”和“定价策略”的新机遇。 策略一：在开发模式上实现X+Y组合开展建议灵活长住酒店采取“优先与其他物业组合开发”的策略，争取以双管齐下 的优势获取投资者的青睐。澎润认为目前较成熟的组合开发可分为业态错位、品 类错位、和档次/品牌错位三个类型，灵活长住酒店在进入物业组合开发模式方 面不存在明显障碍，可以成为三种模式下“X+Y”中的一员。 首先，X+Y组合开发模式在运作方面的优势是不可否认的，能够有力地平衡投资 风险。“灵活长住酒店+”的组合可以通过资源共享的方式有效减少运营本钱， 从而更好地满足投资人的需要，带来比单一工程更优的投资回报。其次，“灵活 长住酒店+”的组合能够在同一工程内提升业态的多样性，通过内部差异化吸纳 多元化的需求，同时刺激资产包中的综合消费。 业态错位类 品类错位类 档次错位/品牌错位类 酒店+办公 酒店+服务式公寓 奢华+高端 酒店+剧院 酒店+长租公寓 高端+中端 目前典型的X+Y组合方式 办公+商业 ? ? ? 服务式公寓+长租公寓 ? ? ? 国际品牌+国内品牌 ? ? ? 待灵活长住酒店入局后，未来 灵活长住+办公 灵活长住+乐园 灵活长住+酒店 灵活长住+长租公寓 ? ? ? 可实现的X+Y组合全新方式 ? ? ? ? ? ? 策略二：以入住时长为导向的定价策略 建议灵活长住酒店在根据入住时长定价策略方面做精、做细、做好，突出自己是 比传统酒店更适合灵活长住需求的产品。传统酒店模型通常提供尽可能通用的服 务以抓住多类客源，因此酒店的收益管理方法也更简单通用；灵活长住酒店那么需