房地产行业基金重仓分析专题.pdf

核心观点  基金低配地产和物业版块，但较一年前的历史配置低点而言，持仓又有明显的提升。基金重仓地产股高度集中，万科和保利 地产两家公司的基金重仓市值达到同期基金重仓市值的68.7%。公募基金持股高度集中的行为，匹配龙头公司市占率提升的 现状。  基金继续低配地产和物业版块。2022年二季度房地产行业基金重仓股市值 （除非特别说明，否则仅指A股，并包括A股少量 物业管理行业上市公司）2022年一季度环比下降12%，基金持仓占行业流通市值3.84%，比一季度下降0.09个百分点。房地 产持仓占基金重仓股总规模1.93%，较标准配置比例低0.32个百分点。连续第九个季度，公募基金低配了房地产板块。当然， 目前公募基金持仓热情，仍明显高于2021年二季度0.95%的配置低点。  持仓高度集中。二季度公募基金前十大地产持仓占同期基金重仓地产股市值总额的97.5%，创下近几年新高。基金公司持仓 高度集中，万科A和保利地产两家公司的基金重仓市值达到437亿元，占同期基金重仓地产股市值的68.7%。公募基金持仓市 值高度集中的现状，匹配房地产行业集中度提升，龙头公司崛起的基本面现实。  公募基金通过港股通持有蓝筹地产和物业股。二季度末，内房港股中 （Wind房地产行业和港交所地产行业），基金重仓地产 股市值约60亿元，基金重仓物业股市值约54亿元，两者总计约114亿元，相当于A股地产和物业版块基金重仓持股的18%。地 产板块基金重仓持股市值较高的公司包括中国海外发展、绿城中国、华润置地，物业管理板块基金重仓持股市值较高的公司 包括碧桂园服务、中海物业。  风险因素：房地产企业信用风险；部分房地产企业货值不足，从而走向缩表的风险；部分物业管理公司缺乏独立性的风险。 2 投资策略——弱复苏路线图指引的结构机会  销售艰难弱复苏，投资信心十分低落。7月新房网签同比下降35%，和前6月累计降幅持平。二手网签则同比上涨2%，较上半年27%的降幅明 显改观。政策支持合理自住需求，按揭贷款首付下调，利率下降，限购等措施调整，这都有助于市场复苏。但信用风波尚未结束，交付问题仍 在，区域房价走低，也令新房市场的复苏并不稳固。企业投资信心十分脆弱，2022年第二批土地出让，较之去年同期下降48%。  信用分化，货值分化，销售分化，盈利能力分化。信用风波不仅带来消费者对交付的不同预期，从而影响企业销售速度，也使得部分企业可以 在低谷期从容拿地，维持未来丰裕的可销售货值和盈利能力。2022年7月，市场销售出现明显的分化。  投资建议：在二手明显好于一手的背景下，我们推荐业绩对存量房交易流转最为敏感的贝壳。房地产开发企业发展明显分化，推荐保利发展、 绿城中国、滨江集团、万科A 、招商蛇口等公司。物业管理公司独立性和关联方运营稳定性成为现阶段影响估值关键，推荐华润万象生活，保 利物业，中海物业和招商积余。 重点公司盈利预测、估值及投资评级 EPS （元） PE 简称 代码 收盘价（元） 评级 21A 22E 23E 21A 22E 23E 招商蛇口 001979.SZ 13.17 1.16 0.94 0.97 11 14 14 买入 保利发展 600048.SH 16.04 2.29 2.29 2.63 7 7 6 买入 华润置地 01109.HK 31.60 3.73 4.14 4.53 7 7 6 买入 滨江集团 002