商业地产项目财务模型.xlsVIP

现金流量表 来源运用 损益 销售收入 租金收入 资产与折旧 资金筹措 横道图 总投资汇总 投资计划 投资估算 基本假设 地价租金售价 方案摘要 StartUp 一 计算期 起始年份 结束年份 建设期 租赁期 起租年份 用地指标 项目 总建筑面积 商业 停车场 序号 项目名称 土地成本 前期工程费 不可预见费 其他费用 销售费用 比例 营业税 城建及教育附加 维修费用 房产税 运营费用 印花税 销售额 契税 勘察测量费 安装工程费 电梯工程 消防工程 通信工程 管理费用 项目总投资 项目投资 投资进度 资金筹措 银行贷款还本付息 期初贷款余额 本期借款 本期还本 与贷款银行的净现金流 期末贷款余额 固定资产 期初固定资产余额 本期增加 本期折旧 累计折旧 期末固定资产余额 折旧计算表 折旧基础增加 折旧年限 年折旧金额增加 当年折旧额 租金总收入 1.1.1 1.1.2 可出租面积 1.1.3 出租率 1.2.1 1.2.2 停车位个数 1.2.3 运营成本 租金净收入 销售总收入 售价 可销售面积 销售净收入 年份 序号 项目 合计 经营净收入 租金净收入 销售净收入 折旧 财务费用 税前利润 累计净现金流量 投资回收期（静态） 投资回收期（动态） 销售税金及附加 七 单位租金(元/平方米/月) 单位租金(元/个/月) 房产税（租金收入的12%） 一、地价测算 适合引入品牌 业态类型 本案 建议租金水平 租金建议 三、售价测算 所占比例 一 资金来源 经营活动产生的现金来源 销售收入 出租收入 筹资活动产生的现金来源 自有资金 银行借款 二 资金运用 开发成本投资 经营成本 销售费用 出租税金及附加 所得税 借款本金偿还 三 盈余资金 四 累计盈余资金 A1－国际知名时尚品牌 A2－情侣服饰 A3－时尚饰品、礼品 A4－自助式餐饮 可咖家咖啡屋 A6－互动游乐中心 B－国际品牌折扣店 D－即时消费类 蕉叶南亚汇 ESPRIT折扣店 地铁商场租金水平 华强北租金水平 案例 —— 华强北华美大厦一楼300 市场租金水平（按建筑面积计算） 二、商业租金测算（按建筑面积计算） 振兴路满京华305栋一楼550 华强北儿童世界1F700 加权租金 商铺租金 回报率反推商铺售价 租金调整周期 计算基数 税项 税前投资回报率 商场使用年期 转售年份 主体建筑工程 基坑支护 基坑土石方 Salon esprit 300-450 燕南路沃尔玛一楼400 吉之岛45＋浮动租金 商场租金增长率 四、停车场收费 平均每次停车时间 后续收费 假设停车场营业时间 每个车位每天收入 每个车位每次收入 每次收费最高标准 每个车位平均停车频数 根据实际情况，按较优惠标准收费 各个频次车位比例 平均每个车位每天收入 每个车位权重收入 停车场收费计算取值 城市土地使用税 维修费用（租金收入的5%） 停车场租金增长率 合计(万元） 地下停车场 税前投资利润率 税后投资利润率 首两小时收费 级数 计 税 依 据 增值额未超过扣除项目金额50%的部分 扣除项目 土地与开发成本加计20% 销售费用 销售营业税 印花税 合计 增值额 IRR 财务净现值（FNPV） 土地增值税税率表 增值税率 速算系数 增值额超过扣除项目50%、未超过100%部分 增值额超过扣除项目100%、未超过200%部分 增值额超过扣除项目金额200%的部分 增值税额 销售比例 贷款比例 静态回收期 动态回收期 土地成本（含契税） 一季度 二季度 三季度 四季度 项目名称 2010年 防水及降排水工程 给排水工程 强电工程 弱电工程 通风空调工程 室内灯光及景观工程 装饰工程 项目工程计划横道图 —— 项目工程投资计划表 投资季度数 计划工期（季度） 本期还本付息 税前利润累计 印花税 租金年增长率 HM 500-800 300-500 Clride 300-750 300-350 Pucca 中信地铁商城爱情密码350 350-600 150-250 A5－美容美甲美发 —— EA游戏体验中心 150-200 罗湖M-Zone体验店150 200-300 曼哈领跑折扣店250 C－特色餐饮、快餐 屈臣氏、7-Eleven 500-700 700-800 中信地铁商场怡糕坊750 E－精品超市 华润Ole 50-100 80-150 F－其他 亲密爱人婚纱摄影 曼哈1F苏菲雅婚纱摄影 750 比例 免费停车 — 财务指标 单位 年 万元 方案比较 城市维护建设税及教育费附加 土地成本 销售部分开发成本 销售部分的开发成本 土地增值税 土地增值税 现金流入 运营成本 开发成本 净现金流量 应付利息 3.4.1 3.4.2 自有资金建设期付息 自有资金开发投入 长期贷款 3.3.1 3.3.2 建设