2022年房地产金融行业发展现状及解决路径探究.docx

2022年房地产金融行业发展现状及解决路径探究 一、 引言 始于 2007 年席卷美国的次贷危机，在大量复杂金融衍生品的加持下，迅速演变升级为 2008 年全球性金融危机，引发了金 融海啸的同时，也带来了深度经济萧条。细究之，是美国房地产热潮背景下，美联储为控制经济过热而采取的紧缩货币政策 干预，未能实现经济与地产市场的“软着陆”，加息的连环效应引起次级房贷违约潮，进而导致房价大幅下跌，与住房相关 的证券化产品随之大幅缩水，并引发连锁反应，对“影子银行”和房产抵押贷款证券化业务产生了巨大冲击，叠加金融机构 在此前宽松信贷环境中形成的超高杠杆率，次贷危机迅速传导蔓延到整个金融市场。 参照耶鲁大学罗伯特·席勒教授的话， 这一轮次贷危机演化为经济金融危机的过程，戳破了美国经济在房地产泡沫下的虚假繁荣。与美国金融市场联系紧密的欧洲 和日本等发达国家同步受到影响，并进一步波及到新兴市场等世界其他地区，最终酿成了全球金融风暴。 为了应对危机，美国通过降息至 0，以及量化宽松等超常规操作，加上财政积极救助金融机构，同时补上金融监管体系的漏 洞，才逐渐走出危机，并带来了美国地产的修复与美股的“黄金十年”。 但持续多年的流动性泛滥也带来了美国经济对量化宽松政策与低利率环境的严重依赖。随着 2020年爆发，美联储 加码宽松力度，并导致流动性的泛滥程度进一步加剧。不过，好景不长，随着美国经济的逐渐正常化，加上管控和地缘 局势带来的供给侧紧张，全球通胀迎来了普遍的剧烈上行。为了应对日益严峻的高通胀问题，美联储不得不在 2022年 3月 开启流动性收紧的新时期，并在接下来两次会议上加码紧缩力度，引发了国际市场的剧烈波动。 考虑到我国主要城市房价持续居高不下，地产金融化问题主要体现为部分房企的高杠杆率与地方政府的土地财政依赖上面， 目前多个地产企业仍深陷债务危机，经济层面也受到负面影响，地产困局亟待妥善解决。本文致力于就美国次贷危机的起因、 扩散、后果以及后续应对进行探讨，来给我国地产问题的妥善解决带来一些启示。 二、次贷危机带来极限宽松，政府承接杠杆效果显著 2.1 低利率环境叠加衍生品助推，美国地产热潮螺旋上升 21 世纪初，随着格林斯潘领导的美联储开启降息周期，加上小布什政府发布了“经济增长和税收减免协调法案 (EGTRRA)”， 通过降低最高税率、扩大收入税减免等一系列减税措施，成功让美国经济再次繁荣，并逐渐呈现出过热迹象。伴随着经济热 度的提升，房地产成为了市场的宠儿。 利率的下降提供了主驱动，住宅抵押贷款利率的持续下降，导致地产负债成本的显著下行，作为利率敏感型资产，房地产热 度愈演愈烈。加上建筑、建材、装修等领域在税收减轻的刺激下也获得了景气度的提升，居民部门购置房屋的动力显著增强。 同时，政府与社会也在宣传与引导上发挥了作用，美国政府在 21世纪初开始号召“居者有其屋”，将房屋所有权作为“美国 梦”的重要内容。另外，由于 21 世纪初互联网泡沫的破灭，导致房地产被普遍认为是更安全保值的资产而倍受青睐。 需求端的持续向好带来了地产行业的热潮，并引来大量投机者进场，导致需求进一步增加和房价上涨的提速；持续上行的房 价与攀升的需求之间形成了螺旋上升，并引发低信用等级的一部分居民参与进来，美国房地产的螺旋式上升进程不断推进， 房屋抵押贷款规模也出现爆发式增长。但是，美国经济增速与居民收入水平的增速却逐渐落后于抵押贷款规模，居民部门与 非金融企业的杠杆率出现攀升。从 2000年中-2008年初，美国居民部门杠杆率上升约 40个百分点，非金融企业部门杠杆率 上升约 30 个百分点。 面对热度攀升的美国地产市场，金融机构自然不会错过参与的机会，不过金融机构主要是通过金融衍生品市场来参与地产热 潮，由于衍生品自有的高杠杆属性，金融机构获得了高额回报，同时也进一步推升了美国的地产热潮。 在抵押贷款支持证券（MBS）、担保债务凭证（CDO）的助力下，抵押贷款市场的流动性更加充裕，美国房地产市场一路走 强；家庭住房抵押的需求愈演愈烈，庞大的抵押资产池进一步扩张了金融衍生品的市场规模，美国地产的螺旋上升持续加速。 2.2 监管放松次贷剧增，美国地产泡沫到达巅峰 美国房价的持续上涨带来了居民房屋所有率的不断提升和房产交易的持续热潮，居民、中介、企业和金融机构，几乎所有市 场参与者都获取了暴利。同时，地产热潮带来的经济繁荣，也带动了失业率的下滑与消费的增长，一些间接的经济领域也受 到了提振，美国经济逐渐攀至繁荣的顶端。 在繁荣顶端的美国经济，看似完美，实则暗流涌动。在杠杆提升的同时，居民部门收入增速无法覆盖债务攀升带来了还本付 息压力，特别是随着经济过热阶段下联储紧缩货币政策的落地，居民部门承债压力有所增加，房贷坏账率开始爬升，并逐级 传导至美国地产、金融、经济体系