2022年房地产行业政策汇总解读及未来格局展望.docx

2022年房地产行业政策汇总解读及未来格局展望 1、 房地产行业政策现状：高层连续发声维稳房地产，政策开启正常化修复 自 2021 年 9 月下旬以来，政府高层连续多次发声强调维稳房地产行业。 2021 年 9 月 24 日央行例会表述，“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的 合法权益”。经我们统计，自 2003 年开始央行例会已连续 18 年没有提及“房地产”，上 一次提及“房地产”则要追溯到 2003 年 6 月 24 日。 2021 年 9 月 29 日，央行、银保监会在房地产金融工作座谈会上表示：“金融机构要 按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展， 维护住房消费者合法权益”。 2021 年 10 月 15 日，央行邹澜表示：“部分金融机构对于 30 家试点房企“三线四档” 融资管理规则也存在一些误解；保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康 发展”。 2021 年 10 月 20 日，在 2021 金融街论坛年会上，中共中央政治局委员、国务院副总 理刘鹤在会上表示：“统筹做好金融风险防控。要坚持市场化、法治化原则，坚持底线思 维，实现防风险和稳发展的动态平衡……目前房地产市场出现了个别问题，但风险总体可控， 合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。 2021 年 10 月 20 日，在 2021 金融街论坛年会上，中国人民银行副行长、国家外汇管 理局局长潘功胜表示：“金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正，融 资行为和金融市场价格正逐步恢复正常……房地产市场金融化、泡沫化的势头得到遏制…… 下一步，金融部门将积极配合住房城乡建设部和地方政府坚定的维护房地产市场的健康发 展，维护住房消费者的合法权益。” 2021 年 10 月 20 日，在 2021 年 G30 国际银行业研讨会上，央行行长易纲表示：“总 体而言，恒大风险是个案风险。应对措施方面，我们一是要避免恒大的风险传染至其他房 地产企业。二是要避免风险传导至金融部门。…总体上恒大事件对金融行业的外溢性可控。 我们应对恒大事件的原则是，严格按照法律规定的受偿顺序，充分尊重并保护债权人和产 权人的合法权益。在此过程中，尤其是要保护好已购房消费者的合法权益。” 2021 年 11 月 19 日，银保监会新闻发言人指出，“房地产合理贷款需求得到满足， 10 月末，银行业金融机构房地产贷款同比增长 8.2%（较 9 月末环比+0.2pct），整体保持 稳定”。同日，央行发布《2021 年第三季度中国货币政策执行报告》，指出“实施好房地 产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度，配合相关部门和地方政府共同维护房 地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者的合法权益”。 这表明了央行关注到了目前房地产问题的紧迫性和重要性，叠加高层联合发声做好金 融风险防控、哈尔滨楼市“十六条”救市新政、成都住建出台 12 条促进企业稳产满产措施、 广州佛山成都等多地房贷利率下行、多种融资渠道正逐步重新打开等，我们预计房地产行 业政策调控正常化修复正式开启。 从近期执行情况来看，央行发声对于房地产市场的影响包括： 1）各地按揭投放速度显著加快：如上文所述 10 月中长期贷款新增额同比转正；部分 地区房贷利率略有下行，10 月贝壳研究院监测的 90 城主流首套房贷利率为 5.73%，二套 利率为 5.99%，均环比下调 1bp，出现年内首次环比下降。 2）近期中票、超短融密集发行：其中保利发展、招商蛇口、首开股份等房企中票新增 额度、突破借新还旧，即募资用途为偿还项目开发贷款、而不仅是偿还之前发行的债券； 3）ABS 重启反馈、并覆盖民企：10M2021 房企发行 ABS 金额 1,846 亿元，是 20 年发行量的 76%；其中购房尾款和供应链 ABS 分别占比 20%和 80%。8 月下旬购房尾款 ABS 暂停发行，11 月开始 ABS 重启反馈，如招商蛇口、融创中国、金科股份等公司的 ABS 陆续得到交易所反馈。 图：房企境内 ABS 发行额及同比 另外，10 月 16 日《求是》杂志发表习近平总书记文章《扎实推动共同富裕》中提到 “要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作”。10 月 23 日全国人大常委会发 布《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》，明确房地产税试点 征税对象、试点期限等要素。 虽然市场可能会认为，本次房地产税试点的推出将是政策打压的进一步从严；但我们 认为，一方面，上文指出政府高层联合发声做好金融风险防控，房地产行业政策需要适度 纠偏和正常化修复；另一方面，房地产税试点的推出是在政府共同富裕的战略大框架中的 政策行为，政府对于防金融风险依然是重视的