某旅游地产项目可研报告.pptxVIP

2005年8月;目录;总论;该项目是蓬莱市政府和市旅游局重点建设项目，建设用地为旅游度假性质，地块背山面海，占地面积953亩，租用林地310亩，总建筑面积约25万平方米;该项目是世嘉区域性扩张战略的重要一步 ，基于稳健投资的原则，世嘉地产委托远卓为其进行前期调研及可研工作，为蓬莱项目提供决策依据;经过9周的工作，项目目前已经进展到最终报告阶段;在过去的几周里，远卓和世嘉联合工作小组对蓬莱项目展开了大量的调查研究，相互之间进行过多次沟通和讨论;;市场调研及前景预测;经济;蓬莱酒店的总体供给偏紧，且存在严重结构性短缺，供给者多为“小而全”的主题模糊酒店，相互进行低水平竞争，高档主题酒店缺位;对蓬莱的住宿市场需求预测显示，2008年蓬莱住宿需求将达到2.44亿，并且每年至少按照10.4%的速度增长，2013年将达到4亿;按照保守的估计，到2008年市场上将会有大约1616间/套的供给缺口，除去潜在竞争对手规划中的项目，至少有500多间的市场空缺;蓬莱目前的会议场所并未能满足本地会议要求，与周边城市相比，蓬莱会议设施的数量、规模、档次都不够，大量国家级与省级会议分流到了周边城市;目前蓬莱住宅房地产市场呈现供需两旺的发展态势，外地客户是蓬莱房地产市场的主力军，特别是在别墅/公寓等高档房产;综上所述，我们总的判断为：在蓬莱发展高档旅游度假项目具有一定的市场潜力，且具备良好的资源优势和市场竞争力;项目定位;本项目所面向的消费群主要有两种类型：最终消费者，包括临时居住或长期居住的客户，这些目标客户对项目的不同要求正是本项目所有定位的根本出发点;本项目应紧密围绕 “人间仙境”这一休闲度假概念，选择自然环境和商务会议为主题，充分满足人们休闲、度假、康体保健和商务的综合需求;;项目总体计划是建设一个具有综合度假功能的度假胜地;项目的整体规模为25万m2，容积率为0.39，一期开发34％，二期开发38％，三期开发27％;综合来看，项目的各项功能可以满足主力休闲度假人群的大部分需求，也能满足商务会议群体的需求，并能为生活居住提供满意的环境;度假酒店在档次上多层次设计，由三类建筑构成，???为四星级主体酒店、准五星别墅酒店和三星公寓式酒店，出于谨慎稳健的原则，一期先行开发1.6万m2主体酒店，其余留待二期开发;会议中心建成5000平米单体二层建筑，一层为可分隔大宴会厅及贵宾室，二层为国际会议厅及若干中小会议室，地下室设厨房等服务区及车库;别墅公寓楼盘在类型、规模及档次上也需要形成差异，以适应不同客户群体的消费能力和需求特点，由于本楼盘有利卖点比较多，在档次上应定位于市场的中上水平;在消费群体上，别墅楼盘应主要面向外地市场，而公寓楼盘则应当本地市场和外地市场并重;在销售方式上，建议度假酒店物业尽量不出售，而别墅公寓应以代租代管的销售模式为主;;;公司注册方式;?;具体的公司组建形式为下图所示，但这种结构的前提是土地必须析产（按照项目公司进行土地分属）;;;高尔夫建议也成立一家公司，以利于持续经营；物业管理是必须成立的一家管理型公司，可以寻找知名的物业管理商共同投资;在世嘉蓬莱公司层面应尽量找到投资者*，吸收蓬莱市政府退出的股权，降低资金压力，分散投资风险。这个过程可以持续寻找;未来，别墅公寓的不可售部分应整体转让给“世嘉蓬莱”，别墅与公寓项目彻底退出，使得股东投资得到回报. 其他公司则必须存续经营;在适当的时候，世嘉地产还可考虑未来的退出机制，获取现实的投资收益，转而投向另一个地产项目，实现良性循环;;;;;;项目开发进度安排依据了长开发周期以控制风险、施工不间断、销售不间断、用酒店带动别墅然后再带动公寓等原则;我们分成四个部分进行财务预测，最后进行总体预测和总体敏感性分析;酒店财务测算的假设前提;;酒店的收入按照季节性波动，第一个完整会计年度（2008年）收入2781万，2011年后每年收入在6000万以上;酒店盈利较为乐观，旺季净利润率在30％以上，淡季净利润在10％左右。前面几年相对较低，随着客房率的提升和成本的降低，后续的盈利将会有所增长。30年的平均净利润率约为32％*;在酒店的经营成本与费用中，直接经营成本约占50％左右，递延资产摊销（装修）与固定资产折旧（建安）约占25％左右，土地摊销所占比例较少;酒店经营30年的净利润合计5.76亿，其净利润折现值为2.26亿，这也是酒店在2006年投资起点时的酒店资产价值;经过测算，酒店总的自有资金投资收益率为444.3%,年投资收益率14.8%，自投资金回收期为6.8年，好于一般四星级酒店8－12年的回收期，具有较高的投资价值;别墅公寓的财务预测基于以下前提假设;别墅公寓的总投资额为4.88亿元，包括由于贷款产生的138.2万资本化利息，总投资中土地成本约占21%，建安成本为48%，各项费用合计占18.