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城市综合开发实践的未来之路探讨 　　摘要：好的城市综合开发创造美好城市，而急功近利的无序扩张会留下诸多遗憾。宏观环境的整体趋紧，传统商业模式遭遇空前挑战，供给侧改革的势不可挡，转型变革已蔚然成风，面对超大市场体量的中国城镇化，中国交建打造城市综合开发运营商将有更多的机会，也更紧迫地需要具有标杆意义的品牌工程、更优化的战略接口和更强的资源整合能力，实现在市场竞争中突围。 　　关键词：精品工程;战略接口;资源整合;微笑曲线 　　中图分类号：f2文献标识码：adoi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2019.15.013 　　诺贝尔经济学奖获得者斯蒂格利茨曾做的一次预言广为人知：美国的新技术创新和中国的城镇化，将是21世纪带动世界经济发展的“两大引擎”。中国城镇化进程的现实表现，正不断地验证着斯蒂格利茨的预言。 　　中国城镇化形成的超大市场体量，在过去10多年的时间里，成就了一大批企业的高歌猛进和发展神话。城市综合开发业务因涵盖内容庞杂、模式多样、业态丰富，成为许多企业参与城镇化进程不可或缺的业务集成。 　　城镇化带来的旺盛需求，催促了“五商中交”战略推进。中国交建提出要成为集“规划设计、融投资开发、基础设施建设、房屋建筑工程、资产运营”等“七位一体”的城市综合开发运营商，目前，在广东、江苏、四川、海南等地，已落地的城市综合开发项目超过20个，合同额接近3000亿元。 　　1价值回归，粗放经营正加速退潮 　　美好的后天到来之前，将不得不历经残酷的今天和明天。 　　从严格规范ppp、政府投资基金等政府与社会资本方各类合作行为的43号文，到新预算法，再到严格限定政府购买服务的范围和规范政府购买服务预算管理的87号文，密集的、措辞严厉的文件背后是对新治理关系的坚决主张，过往高歌猛进的狂欢市场猛然惊醒，过去屡试不爽的商业模式正在并将加速崩塌。 　　有地方政府所属的城投公司加速向市场化转型，更多依靠市场化的城市经营性资产和项目，以华夏幸福、招商蛇口、中关村为代表的传统产业新城开发商，以碧桂园、华润为代表的传统房企，以中建方程、中铁建等为代表的有雄厚基建背景的后进生，为了挺进城市综合开发市场，都不得不面临陡然隆起的高门槛。 　　招商蛇口的“港口+园区+城市”开创了城市综合开发相对成熟的范式，对于中国交建而言，脱胎于高速公路、市政道路、港口等集团主营业务bt、bot模式的综合开发实践，已是10年前的事。政府实质性兜底（承诺的回报）、强有力的支持性文件以及作为还款担保的土地等实质性资产，这些开发条件已不再有，土地出让金分成演变为土地溢价分成，产业导入对企业而言从“选择题”变成了“必答题”，从最早期的四川资阳沱东新区项目，到汕头东海岸新城项目，再到南沙灵山岛尖综合开发，直至宁波奉化城市转型示范区项目，政策环境的趋紧，带来是城市綜合开发业务内部特质的自然显现。 　　价值回归愈发强调卓越的资源综合能力和强大的系统策划运营能力的必要性。从外部环境来看，城市综合开发项目往往投资体量大、回报周期长，资金周转、政府规划调整、地方人事变动、行业发展等都可能会深刻地影响到项目的开展，其市场特点和发展阶段对参与企业提出了很大的挑战。从业务自身来看，城市综合开发业务集城市发展策划和规划设计、土地大规模成片开发、城市基础设施建设、房地产开发和城市资源运营于一体，涉及产业链长、行业多，对参与企业的现有业务能力和资源整合都提出了挑战。 　　2坚硬的价值，未来可期的市场信心 　　未来五到十年，城镇化仍是最具价值的增长点，至少有三条主线值得关注： 　　第一，更高层次的消费升级。中国有最广阔的市场，新中产阶层已经形成，即使按不同认定口径也有三四个亿的人口规模。巨国效应仍然是我们的市场优势。新中产的消费偏好到底是什么？城市与农村有没有区别？70后、80后、90后、00后四代人的消费差异又在哪里？找准细分市场就有可能找到自己的护城河。 　　第二，更高层次的创新经济。这次的中美贸易战，让国人对科技产业“缺心少魂”的技术差距达到了空前的关注，是压力也是动力。人工智能ai正在逐渐商业化，区块链技术尽管遭遇了投机炒作，但依然会留下适应市场的模式。5g技术、智能汽车技术等创新科技的出现也让相关产业在曲折前进中存在着弯道超车的可能性。 　　第三，更高层次的供给侧改革。中国很多领域的市场结构的改革，释放巨大的供给潜力。中国交建的资源禀赋优良、获取资源的能力优势明显，完全有能力打造令人振奋憧憬的城市综合开发运营商愿景。 　　中交城投作为中国交建专业从事城市综合开发业务的投资平台公司，提出成为“中国领先、世界一流的城市综合开发运营商”的发展目