第四讲房地产开发用地.ppt

* * 案例：开发商“捂地” 我国《城市房地产管理法》第26条对开发商“捂地”行为的规定： ——土地使用者超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费； ——满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。 但是，因不可抗力 或者政府、政府有关部门的行为 或者动工开发必须的前期工作造成动工开发迟延的 除外。 问题：如何界定动工开发？政府行为？ 案例：防空设施造成动工开发的延期问题。 * * 案例：“捂地”6年 开发商获利200亿 2004年8月，泛海建设与北京市国土局签订土地出让合同，取得北京东风乡泛海二期项目1＃、2＃、3＃、4＃地块开发用地，该项目原定2005年2月27日开工，2007年5月30日竣工，但直到2010年8月仍未开工建设。 泛海项目紧邻东四环，2007年5月泛海一期项目新房销售均价为17800元/平方米，而2010年一期项目二手房的销售均价已达到37000-38000元/平方米，新房均价超过45000元/平方米。按照二期项目规划总建筑面积87.31万平方米推算，这四块地的升值额度达到237亿元。这6年开发商仅靠坐收土地自然升值的利润就超过200亿元。 * * 事例：这样报道对吗？ 2011年12月22日《京华时报》报道：我国拟规定，逾期未动工开发闲置土地可无偿收回。 本报讯(记者孙雪梅) 昨天，国土资源部公布《闲置土地处置办法(修订草案)》，并公开向社会征集意见。修订草案规定，未动工开发建设，土地闲置满2年，经批准后可无偿收回土地使用权。 请问：媒体这样报道对吗？ * * 2、自动收回 建设用地使用权出让合同规定的期限届满，国家自动收回。 《土地管理法》第58条第1款第3项规定，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的，人民政府批准可以收回国有土地使用权。 思考：土地收回，其地上建筑物的归属如何？ * * 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条规定，土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。 请问：合理吗？ * * 3、提前收回 在土地使用权期限届满前国家因公共利益的需要，提前收回建设用地使用权。 （1）因公共利益需要； （2）作相应补偿。对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。 4、调整收回 为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的，政府可以收回土地使用权，但对土地使用权人应当给予适当补偿。 * * 练习题 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发满一年未动工开发的，有关机关可以：（ ） A．征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费。 B．可以无偿收回土地使用权 C．可以要求违约金 D．可以拍卖 * * A。 * * 二、土地使用权划拨法律制度 （一）概念和特征 1、概念 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在建设用地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将建设用地使用权无偿交付给建设用地使用者使用的行为。 * * 2、土地使用权划拨的特征 （1）无期性。 （2）无偿性。 （3）无交易性。不得转让、出租和抵押（符合法律规定的条件除外：一是批准，二是签订出让合同；三是补交土地使用权出让金，或者以所获收益抵交土地使用权出让金）。 （4）国有性。划拨建设用地使用权的标的限于国有土地。集体土地只有在被征收为国有土地之后才可以划拨。 （5）行政性。划拨不需征求用地人意见；用地人只能消极地申请，不能协商或讨价还价，也无需竞争。 （6）土地用途的特定性（划拨范围）。 * * （二）土地使用权划拨的范围 ★ ★ （1）国家机关用地； （2）军事用地； （3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； （4）公益事业用地； （5）城市基础设施用地； （6）法律、法规明确规定可以采用划拨方供地的其他建设项目用地。 * * （三）划拨土地使用权的终止 依照法律规定，划拨土地使用权没有使用期限的限制，因而划拨土地使用权不存在期限限制，不会因为期满而终止。 但在下列情况下，划拨建设用地使用权终止： 1?国家征收。（适当补偿） 2?使用人不再需要。（无须补偿。案例：军事机关用地能否自行转让？） 3?特定项目终止。（收回用地） 4?土地灭失。 * * 案例：“南昌大厦”为何引起质疑 2012年3月22日《现代快报》报道，南昌驻南京办事处人员不足10人，将建一座23层的办公大楼。此事引发社会广泛关注与质疑。 南昌驻宁办回应，南昌与南京结为友好城市，这块土地是政府划拨的，大楼不光是给办事处用的，还准备给江西驻宁企业用。 请问：“南昌大厦”为何引起质疑？ * * （五）