房地产纠纷案件“同案异判”之原因与规制.pdf

房地产纠纷案件“同案异判”之原因与规制 房地产纠纷案件“同案异判"之原因与规制 广东诚公律师事务所／颜宇丹“同案异判”也称“同案不同判”， 是指上下级法院之间、不同法院之间、同一法院不同庭室之 间乃至不同法官之间，对一些相同或者相似的案件，作出大 相径庭的判决结果。在这众声喧哗的时代，“同案异判"似乎 成了备受社会舆论和普罗大众所诟病的司法问题。在房地产 纠纷案件中，同案异判现象屡见不鲜，对司法公信力产生了 很大的负面影响。 世界上没有完全相同的两片树叶，同样,司法诉讼中也不存在 案情完全相同的案件，任何一个案件作为一定时间地点中的 事件都是唯一的和不可重复的。业界时下流行的看法是，在 案例指导制度中，“同案”是将一个待决案件的案件事实与一 个先决案件或案例的案件事实做对比的结果。由于世界上不 存在绝对相同的两个事物，司法裁判中也不存在案件事实绝 对相同的两个案件。因此，“同案”的确切表述应当是“同类案 件”或“类似案件”，而非“同样案件”或“相同案件”.所谓“同判"， 是指“同样的判决”，具体到指导性案例的意义或价值来说就 是：如果一个待决案件的案件事实与一个指导性案例的案件 事实被认为是相同或同样，那么就应该采取与指导性案例相 同的判决。 就“异判”的内涵而言，是指同类案件作出了不同的判决。“同 案异判"具体表现为如下几种情况：1、同一法院不同法官对 同类案件的生效判决不同（其中包括同一审判庭法官同案异 判和不同审判庭间法官同案异判）;2、同一审级不同法院的 法官对同类案件的生效判决不同；3、不同审级法院间的法 官对同类案件的生效判决不同。“人们不能在这一诉讼人之间 以这种方式决定案件，而在另一个类似案件的另一对诉讼人 之间又以相反的方式做出决定.”同案同判的基本要求是“相同 情况相同对待,类似情况类似对待.”一、“同案异判"的具体案 例：【案例一】深圳市法院在审理商品房预售合同纠纷案件 中,对《深圳市房地产买卖合同（预售）示范文本(2010版)》 第六条“叁、按揭方式付款”中规定：“签订本合同之日起 X 日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款"的理解认识 上容易产生歧义和纠纷。出卖人往往主张买受人应当在此约 定的期限内办妥银行按揭贷款，并将所贷款项实际发放到双 方指定的账户内;而买受人则往往主张此约定期限仅指向相 关银行提供办理按揭贷款手续的期限，并非一定能够或在此 期限内贷到款并发放到出卖人指定账户内。2008年7月31 日,原深圳市国土资源和房产管理局网络互动交流平台回复 了相关业主对此条争议的提问时回复认为:“第六条约定的‘其 余价款自签订本合同之日起×日内向银行贷款支付'是指‘在× 日内向银行办理贷款支付手续’，具体的期限由交易双方自行 协商.”故此，建议此处需要进一步明确所指日期是提交办理 按揭贷款证件资料的期限,还是包括提交贷款证件资料、相关 按揭贷款银行审核决定是否准予提供按揭贷款，以及所贷款 项是否需实际发放到出卖人指定账户等的期限。 “同案异判”的案例：在一商品房预售合同纠纷案件中，房产 买卖合同中约定买方采取按揭方式付款，于签订本合同之日 起1 日内首期支付本房地产总价款的20％,其余价款自签订 本合同之日起7 日内向银行贷款支付。买方在合同签订当日 已在银行提供的《个人购房借款合同》上签字，但银行实际 未在房产买卖合同签订之日起7 日内将买方所贷款项发放给 卖方，在此情况下买方是否构成违约,深圳中院审理认为，按 揭贷款银行是作为开发商的卖方所联系并指定,其发放的置 业计划书中也明确指出购房者申请贷款的资格最终由经办 银行审核确定，故买卖双方显然均清楚买方办理贷款申请手 续后还需要经过按揭贷款银行的审核,亦明知银行何时审核 通过贷款申请、何时发放贷款均不属买方所能预见或控制的 事项。因此，按照常理推断，同时基于合同法规定的公平原 则,应认为双方签约时的真实意思表示是要求买方在买卖合 同签订之日起7 日内完成按揭借款申请手续，而非要求买方 承诺银行贷款在7 日内发放给卖方.买方在与卖方签订买卖 合同的当日就已办妥贷款申请手续，本案中也无证据证明买 方存在导致银行审批或发放贷款迟延的过错行为,故卖方主 张买方逾期付款构成违约的依据不足，不予支持。 而在另一起商品房预售合同纠纷案件中，房产买卖合同中约 定买方应自合同签订之日起1日内首期支付涉案房产总价款 的20％，其余房款自签订本合同之日起1 日内向银行贷款支 付。深圳中院审理认为，涉案合同是当事人真实意思表示， 买方在签约时已选择在合同约定期限内支付购房款，现又以 约定在1