房地产纠纷案件“同案异判”之原因与规制.pdf

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房地产纠纷案件“同案异判”之原因与规制 房地产纠纷案件“同案异判"之原因与规制 广东诚公律师事务所/颜宇丹“同案异判”也称“同案不同判”, 是指上下级法院之间、不同法院之间、同一法院不同庭室之 间乃至不同法官之间,对一些相同或者相似的案件,作出大 相径庭的判决结果。在这众声喧哗的时代,“同案异判"似乎 成了备受社会舆论和普罗大众所诟病的司法问题。在房地产 纠纷案件中,同案异判现象屡见不鲜,对司法公信力产生了 很大的负面影响。 世界上没有完全相同的两片树叶,同样,司法诉讼中也不存在 案情完全相同的案件,任何一个案件作为一定时间地点中的 事件都是唯一的和不可重复的。业界时下流行的看法是,在 案例指导制度中,“同案”是将一个待决案件的案件事实与一 个先决案件或案例的案件事实做对比的结果。由于世界上不 存在绝对相同的两个事物,司法裁判中也不存在案件事实绝 对相同的两个案件。因此,“同案”的确切表述应当是“同类案 件”或“类似案件”,而非“同样案件”或“相同案件”.所谓“同判", 是指“同样的判决”,具体到指导性案例的意义或价值来说就 是:如果一个待决案件的案件事实与一个指导性案例的案件 事实被认为是相同或同样,那么就应该采取与指导性案例相 同的判决。 就“异判”的内涵而言,是指同类案件作出了不同的判决。“同 案异判"具体表现为如下几种情况:1、同一法院不同法官对 同类案件的生效判决不同(其中包括同一审判庭法官同案异 判和不同审判庭间法官同案异判);2、同一审级不同法院的 法官对同类案件的生效判决不同;3、不同审级法院间的法 官对同类案件的生效判决不同。“人们不能在这一诉讼人之间 以这种方式决定案件,而在另一个类似案件的另一对诉讼人 之间又以相反的方式做出决定.”同案同判的基本要求是“相同 情况相同对待,类似情况类似对待.”一、“同案异判"的具体案 例:【案例一】深圳市法院在审理商品房预售合同纠纷案件 中,对《深圳市房地产买卖合同(预售)示范文本(2010版)》 第六条“叁、按揭方式付款”中规定:“签订本合同之日起 X 日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款"的理解认识 上容易产生歧义和纠纷。出卖人往往主张买受人应当在此约 定的期限内办妥银行按揭贷款,并将所贷款项实际发放到双 方指定的账户内;而买受人则往往主张此约定期限仅指向相 关银行提供办理按揭贷款手续的期限,并非一定能够或在此 期限内贷到款并发放到出卖人指定账户内。2008年7月31 日,原深圳市国土资源和房产管理局网络互动交流平台回复 了相关业主对此条争议的提问时回复认为:“第六条约定的‘其 余价款自签订本合同之日起×日内向银行贷款支付'是指‘在× 日内向银行办理贷款支付手续’,具体的期限由交易双方自行 协商.”故此,建议此处需要进一步明确所指日期是提交办理 按揭贷款证件资料的期限,还是包括提交贷款证件资料、相关 按揭贷款银行审核决定是否准予提供按揭贷款,以及所贷款 项是否需实际发放到出卖人指定账户等的期限。 “同案异判”的案例:在一商品房预售合同纠纷案件中,房产 买卖合同中约定买方采取按揭方式付款,于签订本合同之日 起1 日内首期支付本房地产总价款的20%,其余价款自签订 本合同之日起7 日内向银行贷款支付。买方在合同签订当日 已在银行提供的《个人购房借款合同》上签字,但银行实际 未在房产买卖合同签订之日起7 日内将买方所贷款项发放给 卖方,在此情况下买方是否构成违约,深圳中院审理认为,按 揭贷款银行是作为开发商的卖方所联系并指定,其发放的置 业计划书中也明确指出购房者申请贷款的资格最终由经办 银行审核确定,故买卖双方显然均清楚买方办理贷款申请手 续后还需要经过按揭贷款银行的审核,亦明知银行何时审核 通过贷款申请、何时发放贷款均不属买方所能预见或控制的 事项。因此,按照常理推断,同时基于合同法规定的公平原 则,应认为双方签约时的真实意思表示是要求买方在买卖合 同签订之日起7 日内完成按揭借款申请手续,而非要求买方 承诺银行贷款在7 日内发放给卖方.买方在与卖方签订买卖 合同的当日就已办妥贷款申请手续,本案中也无证据证明买 方存在导致银行审批或发放贷款迟延的过错行为,故卖方主 张买方逾期付款构成违约的依据不足,不予支持。 而在另一起商品房预售合同纠纷案件中,房产买卖合同中约 定买方应自合同签订之日起1日内首期支付涉案房产总价款 的20%,其余房款自签订本合同之日起1 日内向银行贷款支 付。深圳中院审理认为,涉案合同是当事人真实意思表示, 买方在签约时已选择在合同约定期限内支付购房款,现又以 约定在1

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