房地产项目前期策划项目定位及营销思路.pptVIP

建议： 建议在住宅小区内，特别是前期，不开发精装修产品，以降低市场风险 市场概况： 合肥市场在售的精装修产品以小户型为主，针对投资客及追求便捷生活的消费客群，整体来说，由于精装修住宅属于全新的产品，接受度有限，多数消费者对价格、装修品质、装修风格仍存在较多疑虑。 本项目分析： 区域开发前期，购房者更多关注产品的性价比，开发精装修住宅的风险相对更高； Q1 ——本项目精装修住宅开发建议 第十九页，共六十七页。 写字楼定位研究 商业定位研究 40年产权物业研究 精装修住宅研究 项目整体开发策略 第二十页，共六十七页。 【案例】——类似新区·发展分析 苏州 工业园区 常州 新北区 宁波 东部新城 南京 河西区 2007年城市GDP（亿元） 合肥 滨湖新区 地方一般财政收入（亿元） 5,700 1,880 3,433 1,334 3,283 330 542 158 329 161 产业支撑 国家级产业园区 （1994年成立） 国家级产业园区 （1992年成立） 大型 公共设施建设 行政支持 苏州国际博览中心等 常州规划馆（建成）；大剧院、常州体育中心（在建） 宁波国际会展中心，2006年底投入使用 奥体中心；国际博览中心 人民医院 中小学建设 － － － 工业园区海关、管委会、地方税务局等 常州市政府（2006）迁入； 海事处、检验检疫局等 国土局、规划局、交通局、发改委等政府机关办公楼于2006年先后开工建设； 建邺区政府，9个市级机关单位； 消防指挥中心 人民银行合肥支行 广电中心 网通集团等 第二十一页，共六十七页。 启动期 建设期 成熟期 发展期 苏州 工业园区 1994-1996年，园区建设初步启动，基础设施建设，企事业单位行政用房建设投入使用 1997-2000年，园区住宅小区大规模建设，办公用房逐渐供应市场 2001-2005年，生产生活配套逐步完善，商务氛围逐渐改善 2006至今，商业物业加大供应，市场发展趋向成熟； 常州 新北区 2003年，城市“一体两翼”规划方案确定； 2003-2007年，公共活动中心发展为主，写字楼、商业市场表现不佳； 2008年初快速公交通车； 多个重点项目进入快速规划、建设阶段； 宁波 东部新城 2008开始，基础设施建设继续进行，商务区等建设逐步启动； 2002年城市规划展开； 2005-2007年，新区开发启动，基础设施建设先行； 安置房投入使用； 启动期---住宅、基础设施建设、行政单位用房建设 建设期---交通改善、大规模建设 南京 河西区 2001年一城三区城市发展战略确定； 2002年，奥体中心开工，各项基础设施建设加快进行； 2003-2005，住宅快速建设，价格不断攀升； 多项重点项目开工建设； 商办项目市场表现欠佳； 地铁运行通车； 十一五重点项目确定，大量土地出让； 政府积极推动，引入了一些知名企业集团； 【案例】——类似新区·发展历程 第二十二页，共六十七页。 案例的相似点 一个新区的发展，特别是商务氛围的成熟是一个长期的过程； 启动期、建设期主要以基础设施建设、公共活动、行政单位办公房建设为主，同时住宅类物业建设增多，集聚人气； 进入发展期之后，商办项目将逐步取得市场认可； 借鉴要点 开发背景相似，为推动城市功能升级、加快城市进步 主要推动力相似，都是在政府积极推动下，依托公共活动中心的建设来带动区域发展 【案例】——类似新区·发展借鉴 第二十三页，共六十七页。 位置：位于香港岛东鰂渔涌，临近维多利亚港， 交通：整个项目跨两个地铁站（鰂渔涌站和太古站），与中环CBD相距约15分钟地铁车程 开发商：太古地产集团 规模：占地35.5万平方米 项目构成：共分为三个发展项目 1）太古坊–9座写字楼及少量裙楼商业 2）太古城–共61座住宅大厦，只配置小量配套商业 3）太古城中心–共设有3座写字楼及大型购物商场 项目位置 太古地产 港岛东项目 【案例】——香港太古城·概况 第二十四页，共六十七页。 商务区 居住区 核心CBD 酒店、商业 居住区 【案例】——香港太古城·总体定位 第二十五页，共六十七页。 太古城、太古城中心、太古坊合共提供： 12698个住宅单位，单位面积由54.34平方米至114.92平方米 11座写字楼，约有612559.8平方米办公面积 约有133432.3平方米商业面积 约有5834个停车位 1975-1987 提供大型私人屋苑（太古城），共61栋 人口逐步增加 1976-1985 太古城屋苑内的配套商业 1982-1987及1997-2000 分两期提供共约11万平方米商业配套，满足周边居住及商务人口 1979、1984 共两座写字楼（太古坊） 开始构造商业气团 1988-2003 太古坊余下7座写字楼建成 太古城中心写字楼部分建成，