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与市场有关的概念 一级市场房地产一级市场是指新建住房的买卖市场，市场主体是住宅开发商、营造商和居民。居民通过一级市场购得住房的产权，使住房的产权首先从法律上达到确认。 二级市场是指住房私有权出售、出租等交易市场。市场的主体是住房产权的所有者和住房消费者。 三级市场可概括为公房使用权市场，其主要内容包括公房使用权买卖、公房私租和公房转租市场。其中公房使用权买卖三级市场中的主要内容相对于已购公房，北京市的承租公房占绝对多数。由于公房使用权价格远低于产权价，因此它被看作是促进一、二级市场的生力军。目前，三级市场尚未打开 第二十八页，共八十页。 与市场有关的概念 房屋空置泡沫按照通用的国际经验数据，商品房空置率达10％以内时，这种经济泡沫是正常的。如果超越过多，引起严重的供给过剩，形成泡沫经济，导致房价猛跌，开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭，失业率上升，经济混乱，社会动荡。 房地产投资泡沫房地产投资泡沫一般规律，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。1997年东南亚金融危机中的泰国就是一例。 第二十九页，共八十页。 GDP增长与房地产投资增长率对比图： 第三十页，共八十页。 北京与全国房价走势图 第三十一页，共八十页。 第三十二页，共八十页。 第三章 房地产开发流程分析 第三十三页，共八十页。  “五 证”-----开发流程的浓缩 《国有土地使用证》 《建设用地规划许可证》 《建设工程规划许可证》 《建设工程施工许可证》（建筑工程开工证） 《商品房销售（预售）许可证》 ?????????????????????????????????????????????????????????????????????? ?????????????????????????????????????????????????????????????????????? ?????????????????????????????????????????????????????????????????????? 第三十四页，共八十页。 房地产开发程序 1.确定开发项目，签定项目合作意向书或协议。 2.向规划局申报《规划要点》 3.向计、建委申报、审批《项目建议书》（立项）。 4.《项目建议书》批复后，向规划局申报选址定点（《选址规划意见通知书》《规划设计条件通知书》 4.委托设计单位做出《规划设计方案》，办理人防审核、消防审核，向规划局、首规委申报审定《规划设计方案》（《审定设计方案通知书》）。 5.委托勘察、设计单位进行勘察、设计，申报审定初步设计。 向公用局、市政局、供电局、电信局、自来水公司、热力公司、煤气公司等落实、报审市政公用设施配套方案，以及落实商委、教育、邮政、派出所、街道办事处等的配套审查意见 第三十五页，共八十页。 房地产开发程序 6.申报《建设用地规划许可证》。 7.向规划局领取《建设用地钉桩通知单》，委托北京市测绘院进行用地钉桩，取得《 钉桩坐标成果通知单》。 8.向房地局提交国有土地使用权出让申请，委托有资质的机构进行地价评估，办理土地出让审批，签定《国有土地使用权出让合同》。缴纳所有款后领取 《国有土地使用证》 第三十六页，共八十页。 房地产开发程序 9.交纳地价款后，到计建两委办理项目转正手续，列入年度开工计划。（开发项目在《可行性报告》批复后即列入年度预备项目大本。） 10.出施工图。 向城建档案馆报送工程档案资料，交纳档案保证金。 消防局办理消防审核意见表。 人防办办理《人防工程设计审核批准通知单》。 11.规划局核发《建设工程规划许可证》。 12.办理有关拆迁手续。实施拆迁。 办理招投标手续。招、投标，签定《工程承包合同》 办理质量监督手续，领取《北京市建设工程开工证》开工。 13办理《商品房预售许可证》， 销售。 竣工验收。 办理产权过户手续。 第三十七页，共八十页。 北京市房地产开发项目开发流程 选址研究，寻找合作伙伴，签订合作意向，协议及合同书 ↓ 向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书 ↓ 向计委申报立项报告 ↓ 计委函至规划局 ↓ 规划局会签返计委 ↓ 计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签 ↓ 运用“房地产市场信息评估系统”“房地产投资专家系统”进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告 计委、建委