地产纾困的四类模式及现实进展.docxVIP

今年地产风波以来政策高度关注楼房交付和民生问题。7月中央政治局会议更 是明确提到压实地方政府责任，保交楼、稳民生。此后中央和地方政府保交楼 政策层层推进，纾困基金是其中的重要政策选择。 7月至今已有两月，地产纾困具体模式有哪些，当前进展如何，本文对此做出 系统梳理，为理解当前地产纾困模式的内核、症结及未来走向，提供一些启发。 1模式一,债权资金介入纾困 根据淮北市住建局，淮北市住建局牵头助力银企对接，交通银行淮北市分行为 淮北市房地产企业提供6亿元工程贷款，首批3亿元贷款已于7月31日成功投 放。淮北市地产纾困政策是债权纾困”的代表。 债权纾困流程解析 债权纾困即直接向企业或工程提供贷款，帮助渡过资金缺乏的难关。当前房地 产行业承压，债权纾困通常经历四步。 第一步,政府奉头搭建对接平台。 当前地产行业承压，房企风险事件增多。工程通过市场化渠道获取资金的难度 较大，需要政府出面鼓励、撮合各方参与地产行业纾困。 第二步，工程调查评估。 贷款适用于弥补工程建设的流动性缺口。资金最终要求还本付息，资不抵债或 风险较高的工程纾困难度较大。债券纾困之前，要进行必要的工程评估调查。 3 ^ztS,保障性租赁住房 中国新闻网、财新网报道，郑州市将建设保障性租赁住房作为地产纾困的重点政策。在此我们梳理下保障性租赁住房纾困模式的具体细节。 3.1保障性租赁住房纾困流程解析〃保障性租赁住房〃模式与〃收并购〃模式的最大区别在于，前者由地方城投 收购地产工程，接手工程之后，工程被开发为〃保障性租赁住房〃，随后城投平台 负责运营保障性租赁住房。 具体纾困流程有三步: 第一步，地方城投向国开行申请保障性租赁式住房专项贷款，以土拍得到的土 地抵押给国开行进行融资。 第二步,地方城投或其全资子公司,收购受困工程。 第三步，工程收购后，地方城投再将其改造成租赁住房与人才公寓出租运营。 值得注意的是，收购后的保障性租赁住房可以再次抵押给国开行进行融资。 保障性租赁住房模式的本质，是将流动性要求较高的商业住宅工程转化为回 款速度极慢的租赁住房和人才公寓等。利用政府平台信用，化解房企的短期流动性 问题。 图S:保障性租赁住房模式债权 债权 债权国开行土地地方融资平台或全资子公司上所有 债权 国开行 土地 地方融资平台或全资子公司上 所有 第二步：出资买 资料来源：中国新闻网、观察者网等，整理 当前运行现状:保障性租赁住房模式落地效率比拟有限。 7月以来，郑州和济南市先后收购3批库存住宅用作保障性租赁住房。 郑州地产集团郑州市城投）下属全资公司河南郑地住房租赁于7月、 9月先后两次启动收购存量房源用于人才公寓工程。 根据齐鲁晚报，济南市城市开展集团近日宣布将收购3000套存量房源供应租 赁市场。 我们认为保障性租赁住房模式效率不高,主要有两点原因。 第一，销售不畅的整栋商业住宅公寓工程更容易达成协议，总面看类似符合条 件的房源有限。 根据《河南郑地住房租赁收购存量房源用于人才公寓工程（第一批次） -招标公告》，收购对于供应商资质、房源区位、配套设施、布局等具有一定要求。 收购尤其要求房源工程须为整栋未售，可实现封闭管理，整院优先，因此销售 不畅的整栋商业住宅工程更容易达成协议。 第二,难有足量资金匹配保障性租赁住房。 保障性租赁住房模式本质上是将出险工程转化成为低周转、低现金流、长期限 的保障房。目前地产处于周期下行阶段，难有大规模的市场化资金接受长期限、抵 现金流回报。 A模式四，棚改统贷统还 根据8月1日《郑州日报》文章（8月2日河南省人民政府转载）、8月3日 人民网文章，郑州市人民政府提出以棚改统贷统还等模式纾困8家房企。 目前官方尚未公布该模式细节，后续进展需要保持跟踪观察。我们基于中国新闻网、观察者网等较权威媒体公开文章中所披露模式进行分析。 〃棚改统贷统还〃将安置房转化为棚改工程，地级市级融资平台（如地方城投） 作为统贷统还主体，向国开行申请棚改贷款额度。各县市区融资平台与被困企业/ 工程成立合资工程公司，地级市级融资平台再转贷至各工程公司。 统贷统还的纾困流程有四步: 第一步,将“安置房”转化为棚改工程,区县融资平台与被困企业成立合资项 目公司。 原有工程的开发主体是开发商，但是转化为棚改工程，必须要求其中有国资占 股。通过引入国资，各工程的建设主体由开发商转变为有国资背景的合资公司。 第二步,地级市融资平台以棚改工程向国开行申请棚改贷款。 第三步，转贷并纾困。地方城投将贷款投入到合资工程公司，进行工程纾困。 第四步,工程脱困之后,由合资工程公司还本付息,逐级还款。 摩:基于公开资料的棚改统贷统还模式分析市级融资平台 市级融资平台 市级融资平台第一步：合资第三步：舒困（安排资金开发）棚改工程 市级融资平台 第一步：合资 第三步：舒困 （安排资金开发