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房地产成本控制精要 目 录 第一项 …………. 立项成本控制要点应用指南 第二项 …………. 规划环节成本控制要点应用指南 第三项 …………. 招投标环节成本控制要点应用指南 第四项 …………. 施工环节成本控制要点应用指南 第五项 …………. 材料及设备采购环节成本控制要点应用指南 第六项 …………. 销售环节成本控制要点应用指南 第七项 …………. 工程预决算环节成本控制要点应用指南 第八项 …………. 期间费用的成本控制要点应用指南 第九项 …………. 物业管理成本控制要点应用指南 附件 …………. 北京公司规范化管理系列文件 ? ?合作方式 接挂钩。 ?符合集团要求，有 ?项目部负责 详见项目立项成 利于北京公司； 控制要点说明中 ?分成比例 ?双赢原则； ?项目部负责 目开发成本构成 ?交房时间 ?尽可能地延后交 房， ?工程部负责 表、附表一、附 及合作开发的成 立项成本控制要点应用指南 立项成本控制要点应用指南 第一项立项环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费 第一项 控制要点控制什么 控制要点 控制什么 ?征地费用 1、新 征土地 ?大市政费用 怎么控制 ?少交或晚交，力争减免 ?房产确权后办理拆迁安置费用 ?自建部分按照公司工程体系走；交政府部分按有关规定办理 ?满足公司利益最大化，合理提高容积率，降低土地成本 ?明确买断内容明细 ?为公司争取最大利 谁来控制 备查文件 ?项目部负责 ?拆迁安置费用 ?项目部负责 ?工程部、设计部和审 算部负责自建部分；工程部负责交政府部分。 详见项目立项成 控制要点说明中目开发成本构成 表、附表一、附表 ?规划条件 ?项目部、设计部负责 开 发形式 ?买断内容 ?项目部负责 ?付款总额 ?项目部负责 详见项目立项成 控制要点说明中目开发成本构成表、附表一、附及买断方式的成 构成 3、合 作开发 2、买 ?付款时间 益 ?周期长、次数多 ?项目部负责 断项目 ?三通或七通一 ?明确验收标准明细 ?工程部、项目部负责 平的标准 手续风险 与项目付款时间直 项目部负责 ?交房标准 ?不低于合同中交房 ?项目部负责 构成 标准 付款总额 ?付款时间 ??选择有利于公司利益的方式 项目部负责 ?项目部负责 第 规划环节成本控制要点应用指南二项规划环节的成本控制所占权重最大， 具有“一锤定音”的地位和作用：在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。所以该环节控制要点和控制内容相当复杂，基本原则是， 周密规划，科学讨论，严格审批。设计部和各类评审委员会在该环节承担主要的职能。 规划环节成本控制要点应用指南 二项 控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 ?市场信息搜集和分析 备查文件 （1）可行性规划设计 ?市政状况信息分析 设计部负责，项 暂缺相应可操 ?规划要点确立 目、审算、销售 参考文件，以 ?可行性研究设计任务 部配合 同书?可行性设计变更 ?组成可行性规划评审 1、 规划方案  方案评审 设计成果 委员会，对方案进行评审、确定。 ?未通过的方案进入可行性设计变更环节，再重新评审。 ?对可行性规划设计根据实际情况进行细节调整 ?设备选型方案提前确定 ?根据提交的设计成果进行投资估算 由项目、设计、 工程、审算、财务、销售等各部门组成评审委员会，总经理负责 设计部负责，工程部配合 审算部负责，设计部配合 2、报批设计  设计方案 ?根据项目前期运营的情况和市场分析制订设计任务书 ?方案设计招投标 ?方案设计评审 ?注意市政设计 设计部负责，项目部、销售部协作 设计部 招投标评审委员会 （2）报批 控制要点 控制什么 ?注意相关法规，完善自 项目部负责，设身报批规范性，材料完 计部配合 整 怎么控制 谁来控制 ?对报批设计进一步调  备查文件 整 （1）扩初设计要求 ?设计要求 ?内部审核 ?根据扩初设计招投标方案和设备选型、实体 设计部负责，知会各部门 设计部与工程部 3、扩初设计 4、桩基设计 成本概算 扩初设计图 地质勘察 研究、环境方案等因素对总成本作出概算 ?制订经营指导书 ?根据扩初设计要求招标 ?专家评审 ?内部评审 ?设计调整 ?搜集权威地质资料 ?自己专业人员勘察 ?桩基设计 2 种以上形式 负责 审算部负责 招投标评审委员会 设计部负责 设计部负责，工 设计方案评审 ?由专家进行桩基形式 和桩基结构评审 桩基施工图 ?设计调整 程部协助 5、施工图设计 ?根据销售包装设计、桩基设计、功能设计及配套设施等因素，在扩初图基础上确立施工图 （1） 施工图设 设计要求 计要求 ?建安施工图