房地产企业破产重整实务问题研究七.docVIP

房地产企业破产重整实务问题研究七 文档信息 ： 文档作为关于“法律或法学”中“商法”的参考范文，为解决如何写好实用应用文、正确编写文案格式、内容素材摘取等相关工作提供支持。正文10899字，doc格式，可编辑。质优实惠，欢迎下载！ 目录 TOC \o 1-9 \h \z \u 目录 1 正文 2 文1：房地产企业破产重整实务问题研究七 2 一、商品房买卖合同法律关系有关的债权认定原则 2 1.商品房买卖合同真实性、有效性的审查 3 2.贷款办理不成功，即使交纳首付款，也不具备优先购买权 3 3.一房二卖的认定 3 4.住宅和商铺的债权认定 4 二、民间借贷法律关系的债权认定 4 三、建设工程施工合同法律关系的债权认定 7 文2：房地产企业破产重整实务问题研究一 9 一、案情简介 10 二、本案之难点 10 三、工作实效总结及研究 11 （一）主审法院必须高度重视，全方位掌握破产案件的进程 11 （二）管理人的每项工作必须落到实处 11 1.对债务人资产接管应注意的问题 12 2.债权申报审核方面应当注意的问题 13 （1）债权申报 13 （2）债权审核 13 4.招募重整投资意向人应注意的问题 14 5.采取体外分离解决网签户债权问题，成为案件成功的创新亮点 14 6.做好信访接待工作，是破产管理人的必修课 14 7.模拟表决结果，巧妙设计分组方案，确保重整表决顺利进行 15 8.由法院和政府联手最终解决债务人股权变更过程中的问题 15 参考文摘引言： 16 原创性声明（模板） 16 文章致谢（模板） 17 正文 房地产企业破产重整实务问题研究七 文1：房地产企业破产重整实务问题研究七 房地产破产案件涉及的法律关系主要包括：商品房买卖合同法律关系、民间借贷法律关系、建设工程施工合同法律关系等。法律关系复杂，各种关系相互交叉，案件中债权认定不当，会产生严重的后果。笔者结合法律规定和实践，对房地产破产案件中上述三类债权认定的原则和方式进行研究，提出观点与读者商榷。 一、商品房买卖合同法律关系有关的债权认定原则 商品房买卖合同法律关系中，根据购房者群体进行划分可分为普通购房户（即具备正式房屋买卖合同和网签备案手续）、一房二卖购房户（仅有买卖合同或意向合同，无网签备案）、预购、订购房屋的购房户；根据所购房屋的类型，又可分为住宅型购房和商铺型购房；根据购房者的诉求不同，可分为要求继续交房和要求退还购房款两种类型。但不管从哪个角度进行分类，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。因此商品房买卖法律关系的基础都是商品房买卖合同，不论是经房管局备案登记的房屋买卖合同，或者是开发商自行与债权人签订的房屋买卖合同，只要具备房屋买卖合同的主要条款和有效要件的，均应认定双方具备商品房买卖合同关系。笔者认为，该类法律关系中几种特殊情形应特别注意： 1.商品房买卖合同真实性、有效性的审查 实务中存在开发商以员工或他人名义购房，而购房款实际系由开发商支付的情况。笔者认为，由于真实意思表示是民事法律行为必须具备的条件之一，上述情形不符合民事法律行为的有效要件，应当认定为无效。对符合该情况的债权人提出的诉求，根据债权人实际支付的款项金额，认定为普通债权。 2.贷款办理不成功，即使交纳首付款，也不具备优先购买权 开发商与购房户双方签?正式的商品房买卖合同（定金合同或意向合同除外）后，购房户付了30%-40%首付房款，但按揭没有办或银行的按揭款没有下来，对这部分购房户，笔者认为不享有消费者购房户的优先权。支付合同总价50%（含本数）以上的，不论其要求交房或退还购房款，均给予认定优先债权。认定的法律依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。如破产项目能够复工并且竣工验收，合同双方应继续履行合同，继续履行过程中，债权人如未支付全部价款，首先应补足全部价款，在补足房价的前提下，管理人应交付房屋。对于项目能够复工并且竣工验收交房，但购房户仍坚持要求退款的，也应认定为优先债权（金钱债）。如后期项目不能复工，不论其要求交房或退还购房款，均给予认定优先债权。 3.一房二卖的认定 如签订商品房买卖合同时房屋已出售给他人，应认定双方具备商品房买卖合同关系。但债权人要求交房，因客观上无法继续履行，管理