世联巢湖项目发展战略及运作方案.pptVIP

巢湖市房地产市场板块特征 ?老城区板块 ◎巢湖市的商业、文化中心，由于土地的稀缺性，老城区开发项目较少，老城区商品房价格最高； ◎城市重点发展方向，区域房地产项目在各板块之首，区域道路环境优美、社区品质高、一中教育优势，构成了区域房地产竞争的核心优势，市场认可度高； ◎西区项目较少，市场关注度不高，除了前景规划可供参考的吸引力外，产品塑造显得至关重要； ?东部板块 ?西区板块 ?北部板块 ◎北部板块由于大体量城市之光项目存在，使这个区域迅速受到市场关注，但区域整体环境一般，对区域房地产市场发展有一定影响； ?新城区板块 ◎主要是受城市规划发展方向引导，区域目前有两个项目，规模和品质都比较高，但由于区域现状制约，房价排在5大板块之尾，销售状况不容乐观； 第三十一页，共七十九页。 巢湖市房地产市场板块特征 类 别 板块分类 价格区间 区域特点 一级 老城区板块 2400元/㎡以上 传统的商贸文化中心，土地 资源供应有限 二级 东、西、北部板块 2200－2400元/㎡ 新型的大型居住区、城市重 点发展方向 三级 新城区板块 2000元/㎡左右 新规划建设区域，商业及人 居氛围不足，基础配套设施 欠缺，目前区域认知度不高 第三十二页，共七十九页。 巢湖市房地产市场各板块核心卖点 板 块 核心卖点 老城区板块 中心区位优势、各种配套设施齐全、地块价值高 东部板块 整个区域环境较好、道路环境优美 、一中教育卖点 西部板块 高性价比优势 北部板块 地段交通优势、产品创新优势、城市发展方向、品牌优势 新城区板块 高性价比优势、城市重点发展区域、 第三十三页，共七十九页。 巢湖市房地产项目分布情况 目前，市场在建在售及后期入市项目约25个左右，以下为典型案例列举 第三十四页，共七十九页。 巢湖市房地产市场整体特征 房地产市场处于快速发展阶段 随着老城区的拆迁改造及新城区的规划建设，为房地产市场发展提供了广阔的发展空间，房地产项目已增加到25个左右； 房地产市场板块特征明显 根据项目的分布情况，大致可以把巢湖市房地产市场分为5大板块：“中心区板块、东部板块、西部板块、北部板块、新城区板块”，东部板块项目最多； 各板块之间价格具有一定的差异 老城区房价最高，紧接着是东部板块，新城区房价最低 未来竞争格局主要集中西、北两大板块 市场未来的竞争点将集中于北门兵团、西城兵团及向阳路兵团，世纪大道兵团随着现有楼盘销售进入尾期目前火力缩减，但后续即将推出的新楼盘体量仍然不容忽视； 第三十五页，共七十九页。 巢湖市房地产市场整体特征 巢湖市房地产项目规模优势明显 新开盘的项目多为10万㎡以上，其中城市之光总建面高达50万㎡； 物业类型多样化 目前市场上仍以多层为主，新推项目大多配以若干栋小高层、高层，部分项目有别墅物业，小高层、高层是房地产发展趋势； 80—110㎡的户型市场接受度高 经调查分析，市场上80㎡左右的两室、110㎡左右的三室市场认知度度高； 未来房地产竞争将愈加激烈 随着后市项目的不断增加，巢湖市房地产市场竞争激烈； 第三十六页，共七十九页。 市场研究思维导图 项目界定 问题界定 结构化分析 宏观市场 房地产市场 市场分析 地块分析 地块现状 地块四至 周边环境 发展战略 竞争对手 SWOT分析 第三十七页，共七十九页。 1-4、发展战略 竞争对手 SWOT分析 第三十八页，共七十九页。 主要竞争对手分析 根据项目所在位置、周边环境、项目本身分析，我们把城市之光、名仕嘉苑、四海花园列为本项目的主要竞争对手，通过对这几个项目的分析，找出本项目的市场空白点、发力点，最总形成本项目的核心竞争力。 第三十九页，共七十九页。 主要竞争对手扫描 城市之光 项目位置： 长江路与半汤路交汇处 建筑面积： 50万㎡ 物业类型： 多层、小高层、高层 销售均价： 2300元/㎡左右 销售情况： 多层两室基本售完，大户型有一定抗性 主力户型： 两室 80㎡左右 三室100-120㎡左右 交通状况： 紧靠交通主干道，交通便利 周边配套： 基础生活配套相对齐全 区内配套： 幼儿园、小学、会所、休闲广场 主体概念： 城市中心、优越生活 形象定位： 市中心50万㎡首席超级大盘 核心卖点： 规模、地段、内部配套 开 发 商： 巢湖金成房地产开发有限公司 项目进度： 一期延长江路的多层、高层已基本封顶 处于销售状态 备注： 内有大量的回迁户且，且项目内部有部分难以拆除的居民楼，影响了整体品质，一期08年8月底交房 项目是巢湖市目前体量最大的在建在售项目，地理位置优