乔志敏-资产评估学教程-第七版-章4.pptVIP

房地产评估收益法应用举例 评估对象为一写字楼。土地面积为10000平方米，建筑面积为50000平方米，使用面积35000平方米，土地使用权年限自2000年6月30日起50年，现需要评估该写字楼在2005年6月30 日价格。评估过程如下：该评估对象为收益性房地产，适宜于选用收益法评估。市场调查分析表明，该写字楼已经全部租出。目前的契约租金月平均为250元/平方米，其中有50%面积的租期截止到2005年12月底，另外50%面积的租期截止到2006年6月底。该写字楼的市场租金应为300元/月.平方米，可出租使用面积为32000平方米，其余3000平方米为管理人员用房和设备用房。同类物业的市场平均空置率预期将继续保持在12%左右。楼内办公家具由出租人提供，原价值400万元，经济耐用年限为10年，残值率为2%。日常管理及维修费用每月为75万元，房产税为房屋租金（扣除家具部分）的12%，其它税费约为实际总租金收入的6%。 * * 第五节 房地产的假设开发法评估 一、假设开发法原理及适用范围 原理 将评估对象预期开发后的价值，扣除预期各种开发及销售费用、税金、期望利润，所得剩余额作为评估对象的评估价格 评估对象----具有投资开发或再开发潜力的房地产 房地产（旧房屋、在建工程） 土地使用权（生地、毛地、熟地） 3. 假设开发的类型 生地开发为熟地、生地建造房屋；熟地上建造房屋；毛地开发为熟地、毛地建造房屋；旧房屋改造为新房屋；在建工程开发为房地产等 待评估房地产价值=预期开发完成后的房地产价值-价值时点后预期开发成本-预期管理费用-销售费用-销售税费-投资利息-投资利润-取得评估对象的税费 将生地开发为熟地租售 生地价格=预期开发完成后的熟地价值-由生地开发为熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-购买生地的税费 由生地建造房屋租售 生地价格=预期开发完成后的房地产价值-由生地开发为熟地及建造房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-开发利润-购买生地的税费 在熟地上建造房屋租售 熟地价格=预期开发完成后的房地产价值-熟地上建造房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润 -购买熟地的税费 将毛地开发为熟地租售 毛地价格=预期开发完成后的熟地价值-由毛地开发为熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-开发利润-购买毛地的税费 由毛地建造房屋租售 毛地价格=预期开发完成后的房地产价值-由毛地开发为熟地及建造房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-开发利润-购买毛地的税费 将旧房屋装修改造为新房屋后租售 旧房屋价格=预期装修改造完成后的房地产价值-装修改造成本-管理费用-投资利息-销售费用-装修改造投资利润-购买旧房屋的税费 将在建工程完成为房地产租售 在建工程价格=预期续建完成后的房地产价值-续费建成本-管理费用-投资利息-销售费用-续建投资利润-购买在建工程的税费 二、假设开发法评估步骤 调查评估对象的基本情况 选择最佳开发利用方式 估计开发周期（建设期、租售期的估计） 预测开发完成后的房地产价值 估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、购买评估对象应负担的税费 进行具体的计算 某建设用地使用权于2010年4月15日以出让方式取得，总面积200000平方米，规划容积率为2.0，其中配套建设20%的经济适用住房，价格为4800元/平方米，其余为商品房。项目建筑安装费用为1500元/平方米，前期工程费、管理费分别为建筑安装费的10%和6%。到2011年10月15日完成主体结构，预计完全建成尚需要1.5年，还需要投入40%的建筑总费用，费用均匀投入。产权人因资金问题需要转让该在建工程项目，以至于工程项目需要停滞0.5年后才能够续建。契税税率3%。同类商品房售价为7000元/平方米，销售费用及销售税分别为售价的3%和6%，销售费用在建成前半年均匀投入，项目建成时全部售出。折现率10%。估算该在建工程2011年10月15日的市场价值。 1. 现金流折现法估算 （1）总建筑面积为20×2=40万平方米 （2）预期总楼价的现值=[40×20%×4800+40×80%×7000]÷1.12=216859万元 （3）开发成本=1500×（1+10%+6%）×40×40%÷1.11.5/2÷1.10.5=24713万元 （4）销售费用=[40×20%×4800+40×80%×7000]×3%÷1.10.5/2÷1.11.5=6663万元 （5）销售税费=216859×6%=13012万元 （6）契税为在建工程价格的3% （7）在建工程估值=（216859-24713-6663-13012）÷1.