遂宁南滨帝景商业营销方案.pptVIP

项目营销思路 本案存量货源仅16套，面积约7000平，从产品端而言，供市场和客户的选择性不大，而且最核心的难点在于： 大面积、高层铺 根据公司出货计划，营销的核心目的是：实现现金流！ 而营销的破局则在于解决以上两个难点，营销的执行均围绕以上两个难点展开。 那么，以什么样的营销思路，才能破局？并实现营销的最终目的？ 一个 营销 核心 两大销售 模式 三个主题爆破 四大营销阶段 实现销售目的 第三十页，共五十七页。 项目营销思路 一个 营销 核心 老城商核·滨江之心 遂宁15公里城市美食娱乐名片范本 醇熟上市 珍稀发售 300-900平一线滨江临街金铺 最后16席 恭迎品鉴 明确本项目的营销主题 实现本项目的价值重塑 第三十一页，共五十七页。 项目销售模式 解决高总价、高投资门槛的核心问题 解决高楼层、高购买抗性的核心问题 两大 销售 模式 核心模式一 建立大面积、高总价商铺众筹合买机制 模式操作要点： 1.所有商业物业不可能实现100%快速销售，而对于本项目货源而言，超大面积+超高总价是投资购买准入的核心抗性，项目商业要破局，实现入市即撬动销售的目的，则需采取非常规手段， 2.众筹合买的目的：降低准入门槛，增强客户信心，稳定经营保障，规避回报风险； 3.具体操作： 1）选取超大面积难点商铺作为众筹对象，由开发商坐庄，实行物业的投资股权分割，开发商持有等额或者略大比例，其余分摊到众筹对象中，联合众筹购买后，统一委托第三方经营（北兴商管或者大品牌商家），实现独立资产运作，独立回报核算，如下： 大商铺 1000万 每份 100万 开发商100万 9个股东 900万入股 签订股权协议 委托 第三方 经营 独立核算 投资收益 资产运作起来后，高价出货，赚取收益 第三十二页，共五十七页。 模式操作流程 开发商（物业持有者） 商业管理公司 拨款成立 酒店运营管理公司（途家） 引进合作+预拨款装修 回报测算 众筹卖给投资者股权 销售款项 移交款项 运营物业 运营酒店收益 台账入户 收益55分成 支付回报 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ⑦ ⑧ ⑨ 本流程中，商业运营公司是最重要的一环，对上要完成与开发商的产权过户和资金回笼；对平要满足引进酒店合作条件；对下要支撑投资者投资回报； 第三十三页，共五十七页。 模式关系梳理 开发商和商业管理公司： 持有物业委托销售关系；开发商委托物业，商管公司销售物业； 要点：前期签署好委托销售管理合同，开发商脱离直接售卖环节； 商业管理公司与酒店经营公司： 引入经营，收益均分关系； 要点：签署好合作协议及收益分配协议； 商业管理公司与投资者： 全权销售物业，全权代理物业运营权利并给予回报支持关系； 要点：签署好投资回报年限和回报率；约定好投资期限到期后的产权归属以或持续代理经营； 开发商和投资者：产权售卖关系 开发商和酒店运营公司：无关系 第三十四页，共五十七页。 1.装修投资： 预运营物业面积约4000平米，装修需投入720万元； 酒店测算回顾 2.运营收益： 如果运营物业80套，每套月收益约2000元，则套均年收益2.4万；80套年总收益192万； 第三十五页，共五十七页。 模式操作测算 1.开发商成立商管公司，按照酒店装修投入要求，以分公司拨款方式，分批次投资，首期投资360万； 开发商销售物业单价提升500元，则实现投资回款；签署投资分期协议，剩余投资三年内全部兑现； 2. 如果酒店方合作期限为10年，则十年运营收益为：192万x10年=1920万，约2000万； 3.客户投资收益测算（200万的年均总回报率）： 3、4、5F目前公示单价为11000-12000，按照对外宣传85折购商铺测算，实际成交均价约9300-10200元 单价整体按10000元/平测算，则销售总金额为： 4000平物业销售总金额=4000平x10000单价（已包含装修500）=4000万； 假设客户投资门槛为100万，则需要20个客户入股（商业首付一半） 每个客户年投资收益=200万/40=50000元；客户年投资回报率=50000/1000000x100=5%； 第三十六页，共五十七页。 销售执行策略 低首付（首付分期）策略说明 项目销售要破局，必须采取非常规销售手段，按照本项目可售货源面积段和产值预估，项目准入门槛最低都在300万以上，商业首付5成则需要150万以上，准入门槛太高，采取低首付策略，可以在准入门槛上降低客户投资基线，以“一成首付，两年分期”+“三成首付，一年分期”，再配合相应付款方式的折扣优惠，实现两种可供客户选择的投资入手策略，实现销售开局的目的。 解决高总价、高投资门槛的核心问题 解决高楼层、高购买抗性的核心问题 两大 销售 模式