某地产XX年无锡办公楼调研报告.ppt

崇安广益板块小结：未来潜力较大。 地段优势：是广益板块的第一优势。距离市中心5-10分钟车程，锡沪路与无锡北广场直线相连，往机场30分钟车程，距京沪高铁１０分钟，数十条公交线路贯穿往来，紧临沪宁高速和江海高架二大交通干线，地铁2号线和3号线也将穿越整个区域，交通和区位优势十分显著。 产业优势：是板块的第二优势。崇安新城以锡沪路为轴心，打造无锡中高档建材和家居品牌商圈，以东鹏国际建材、华厦家居港、月星家居等高档建材家居企业为龙头，好艺家、锡沪名品城、佳润建陶城、华东装饰城、家居乐等中档家居建材连锁企业做支撑，以及华东商贸城、睦邻中心、家乐福、易初莲花、广益商公园、规划中的山姆会员店等众多配套商业做依托。 客群优势：区域内聚集的产业链所形成的私营业主是各项目的第一大客群；第二，学前东路、广益路、江海东路等处建设的集中居住区也为各个项目带来了广阔的投资客源；第三，投资风险小，政府参与投资的背景，也是一些开发商重点的宣传。 优势 劣势 据了解，目前区域内投资客的比例占到了60%以上，剩余的40%中，商住两用又占到了很大一部分。在目前住宅市场投资渠道受限的情况下，有相当一部分的客户选择了热炒商办市场。而区域内安置房、商品房也很多，有多少人会来选择住这些租金昂贵的精装公寓这将成为一个疑问。虽然买一层送一层的诱惑让区域内各项目卖的都很不错，但从长远来看，后期的市场运行和维护将成为一大隐患。 第三十页，共四十八页。 4.太湖广场板块 太湖广场位于无锡城市副中心，隶属南长区太湖大道与清扬路交汇处，拥有无锡最大的城市广场， 近两年房产的飞速发展，周边高楼林立，为太湖广场带来了新的发展契机，特别是板块商务功能，逐渐有取代市中心成为新一代的商务中心的趋势。 太湖广场目前在售的办公项目较少，区域市场还是以住宅为主。 广场地区总平图 第三十一页，共四十八页。 个案分析-时代国际 时代国际，位于南长区太湖广场西侧，项目由一幢36层写字楼和两幢公寓构成，总面积18万平方米，集商业、办公、酒店式公寓、时尚住房为一体。 第三十二页，共四十八页。 个案分析-时代国际 第三十三页，共四十八页。 5.蠡湖新城板块 无锡(国家)工业设计园是在蠡园经济开发区十多年发展的基础上，2003年5月由国家科技部批准为国内首家以工业设计为主题的高新技术专业化园区。近年来，园区投资建成了创意园、湖景科技园、工业设计大厦、“530”大厦、联创大厦、佳诚国际等80多万平方米的“三创”载体。 园区核心区域东起蠡溪路，西至蠡湖边，南达太湖大道，北到梁溪河，面积为1.5平方公里。目前建设了工业设计孵化基地、创意产业园区、专业化研发设计楼宇群和生活休闲配套区等四大功能区域。致力打造成一个以科技研发为核心，以工业设计为特色，以都市经济为形态，集绿色高附加值产业、商务办公、服务配套、优美人居为一体的卓越创新型湖滨新城区。 第三十四页，共四十八页。 无锡办公楼调研报告 绿地集团苏南事业部2011年4月 第一页，共四十八页。 1.五大区域板块 主城区板块 崇安广益板块 太湖广场板块 蠡园新城板块 新区长板块 中山路板块 太湖广场板块 新区板块 广益板块 本案 近些年，随着无锡经济的稳步提高，商业地产市场发展迅猛，需求量上升，逐步形成了以相关开发区为核心的五大区域市场。 蠡园开发区板块 第二页，共四十八页。 2.主城区板块 分布：无锡主城区地域狭小，以中山路为中轴形成CBD。但它是无锡最为成熟的经济商圈，这里商业条件成熟、商业氛围浓厚， 是集合行政、商业、文化、金融等职能的一级中心区，写字楼主要分布在人民东路、解放东路、解放西路形成的三角区域内。 品质：市中心大多数写字楼建成时间较早，品质普遍不高，近年来随着红豆国际、恒隆广场等一批新项目的展开，未来区域内供应也将以高品质综合体为主。 空置率：2010年崇安区实现地区生产总值321亿元，比上年增长13.3%，其中服务业增加值295.5亿元，增长13.9%，所占比重达到92.1%，商贸流通、文化创意、信息技术、金融保险、商务服务等五大产业增加值占地区生产总值比重超过75%， 商业地产需求量进一步扩大。市中心写字楼入驻情况较好，平均空置率约为8%。 第三页，共四十八页。 个案分析-红豆国际广场 红豆国际广场位于无锡中山路商圈，周边购物、休闲、娱乐、餐饮等设施一应俱全，近30条公交线路通向无锡各区，与规划中的地铁一号线地下连通，交通便利。是一幢集购物、聚会、餐饮、及休闲为一体的购物中心、5A智能化绿色生态写字楼及高档酒店式公寓组成的高科技综合性大楼。经过4年的施工建设，现如今这幢48层，总高度248米的建筑，已经傲然屹立在市中心的中山路上，在成