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* * * * * * 2004/09/30 台灣綜合研究院 金融證券投資諮詢委員會 「房地產市場發展趨勢與投資理財規劃」產官學研討會 心得報告 原主講人：莊孟翰 教授 報 告 人：許子涵 2004/10/11 * * 第一页，共二十七页。 前言： 應以審慎、樂觀的態度來看待房地產的景氣復甦。 火車頭工業：前拉式、後推式 優惠貸款→經濟成長→？ 85.4％的住宅自有率 區域性供需資料應透明化 此波房地產景氣之因：三低效應 2004/10/11 * * 第二页，共二十七页。 一、今年下半年影響台灣房地產業十大主要因素 低利率時代是否結束？ 高油價時代是否來臨？ 高利潤時代是否結束？ 理性購屋時代是否來臨？ 消費者購屋觀念是否改變？ 超額供給是否重現？ 寬鬆貨幣政策是否轉向？ 補貼是否縮減？ 大陸宏觀調控之影響如何？ 非經濟因素之影響如何？ 2004/10/11 * * 第三页，共二十七页。 低利率時代是否結束？ 美國聯邦準備理事會（Fed）至今年9月21日已三度升息至1.75％，由寬鬆貨幣政策逐漸轉為緊縮貨幣政策。 據雷曼兄弟（Lehman Brothers）最近公佈之亞洲經濟情勢報告指出，台灣將是亞洲最快出現提高利率動作的國家之一。 低利率時代可能是結束了，但不見得高利率時代就來臨。 2004/10/11 * * 第四页，共二十七页。 高油價時代是否來臨？ ＝＝油價、物價與房價之三角情節是否依然存在？對於一般民眾購屋需求之影響如何？ 1.世界銀行首席經濟學家波及納預測，國際油價幾個月後就會回到每桶30美元之均衡價格。 2.經建會：高油價已成為經濟發展隱憂。 3. 全球原油蘊藏量的枯竭已成為世界經濟發展的隱憂，高油價的趨勢已然成形，無法避免。 4.國際油價若上漲20％，國內油價將上升10％，物價也將上漲0.48％，經濟成長將下挫0.27％。 2004/10/11 * * 第五页，共二十七页。 高利潤時代是否結束？ 房地產高利潤時代結束了 短期投資獲利→長期經營管理 現金的流動性、對景氣的起伏變化、利用收益還原來換算投資報酬 稅制：從０來談 2004/10/11 * * 第六页，共二十七页。 理性購屋時代是否來臨？ 首購需求、換屋需求與投資需求之結構性變化如何？ 1.首購需求：5、6成左右 2.換屋需求：2成、3成 3.投資性需求：1成半、2成 住宅自有率 設立消費者購屋的需求，以消費者為導向 2004/10/11 * * 第七页，共二十七页。 消費者購屋觀念是否改變？ 購屋觀念有改變 財產三分法：1/3現金、1/3股票、1/3房地產，是不是還像以前那樣？ 房地產是否仍是最佳保值、增值工具？ 2004/10/11 * * 第八页，共二十七页。 超額供給是否重現？ 93年1～6月核發住宅建造執照達52,359戶，依此推估，今年核發住宅建造執照數量將超過10萬戶。 93年1～7月北台灣預售屋推案規模已達到2,210億元，結構體及新成屋的量體亦已高達1,097億元，兩者合計3,307億元，依此推估，今年全年之市場供應量將超過6,000億元。 2004/10/11 * * 第九页，共二十七页。 93年1～7月北台灣預售屋及新成屋推案量統計表 區 域 金額 台北市 1,145億元 台北縣 966億元 基隆市 33億元 桃園縣 818億元 新竹縣市 345億元 合計 3,307億元 2004/10/11 * * 第十页，共二十七页。 寬鬆貨幣政策是否轉向？ 國際油價持續攀高，可能引發通貨膨脹；企業生產成本提高則將導致經濟衰退。通貨膨脹加上經濟成長衰退，有可能導致「停滯性通貨膨脹」（stagflation）。 政府的貨幣政策當然會轉向，會調整一下，但是不太可能造成停滯性膨脹之情況。 2004/10/11 * * 第十一页，共二十七页。 補貼是否縮減？ 土地增值稅減半徵收措施是否延續？ 增值稅應該要繼續減半，並且要修法常態化 優惠房貸是否繼續提撥？ 1.不太容易會繼續提撥 2.住宅法：租金補貼 2004/10/11 * * 第十二页，共二十七页。 大陸宏觀調控之影響如何？ 大陸經濟穩定之後是否還會吸引國人前往投資房地產？ 1.還可以增加 2.20-30年之久 2004/10/11 * * 第十三页，共二十七页。 非經濟因素之影響如何 ？ 依經建會所公佈之第二季住宅需求動向調查資料顯示，第二季的房價信心綜合指數為120.29分，已較第一季之131.04分顯著降低 。 2004/10/11 * * 第十四页，共二十七页。 二、經濟景氣動向領先指標與同時