(定价策略)定价系数表.docx

定价系数表 房屋定价系数表 比较因素指标解析 比较因素内容 解 析 说 明 交易价格 根据估价对象所选定的比较案例的市场交易价格交易期日 根据估价对象所选定的比较案例的交易时间 区域因 素 商服繁华度 估价对象所在区域的商服繁华度是属于市级、区级还是街道 交通便捷度 距公交站点的距离 估价对象距离周边公交车站、地铁及城铁的距离 交 通 限 制 估价对象所处区域的交通线路的限制或管制， 如车道单行线、禁止车辆左转（右转等） 公共配套设施 完 备 程 度 估价对象所在区域的公共配套状况， 如：周边医院、学校、银行、以及公园等的分布状况 基础设施情况 估价对象所处区域的基础配套状况，是否达到“九通”（通路、通电、通讯、 通上水、通下水、通燃气、通热力、通有线电视、通光纤宽带） 环境景观 估价对象所在区域的自然环境及人文环境 的情况 居住成熟度 估价对象所处区域住宅状况， 如：全部为住宅小区、住宅小区同写字楼交织、住宅小区同工厂交织等 个别因素 小 区 建筑规模 估价对象的建筑规模 小区封闭状 况 估价对象所在小区是全封闭的（有人站岗、查记人车）、 半封闭的（有人站岗，只查车不查人）、不封闭（无人站岗） 公共设施 配 套 估价对象小区内会所、康乐设施、应急设施及停车设施等是否健全 物业管理 估价对象的物业管理状况，如有专业的物业公司管理（有资质、有执照）、 一般物业管理（社区、自办）、无物业管理 景 观 估价对象的景观状况，如小区周边的山、水、楼、阁等的情况 规划管制 估价对象小区内是否有人车 分流等管制要求 楼 宇 楼 型 估价对象分为塔楼、板楼 公共设施 保 障 度 估价对象内部基础设施的维护状况， 如电梯是否有专人负责、对防盗设施的日常维护等 基础设施配 套 估价对象内部的 水、电、暖等状况 房屋建筑结 构 估价对象是钢混 结构、砖混结构还是砖木结构 环境因素 对估价对象造成影响的其他因素，如：因临近火车道、大型娱乐场所或 城市主干道所产生的噪声污染、因临近市政高压线路所产生的电磁污染等 坐落朝向修正系数表（板楼） 坐落朝向 西 南北 西南、东北 东南、西北 东 修正系数 0% -1% -1% -2% 居室窗口朝向修正系数表（塔楼） 居室窗口朝向 南 东 南 西南 东 北 东 北 修正系 数 西北 2% 西 2% 0% 0% -1% -1% -2% -2% 层次修正系数表 一 （无电梯） 总层数 层 次 一 二 三 四 五 六 七 1 0% 0% 0% -1% -1% -2% -2% 2 1% 1% 0% 0% -1% -1% 3 0% 0% 0% 0% 0% 4 -1% 0% 0% 0% 5 -1% -1% 0% 6 -2% -1% 7 -2% 层次修正系数表 二（有电梯） 总层数 层 次 五 一 六 二 七至高层 三 四 1 0% 0% 0% -1% -1% -2% -2% 2 1% 1% 0% 0% -1% -1% 3 0% 0% 0% 0% 0% 4 -1% 1% 0% 0% 5 -1% 1% 0% 6 -2% 1% 7-（顶层-2） 加权平均法的 我 们总共列出 18 个定级因素，分别为位置、价格配套、物业管理、建筑质量、交通城市规划、楼盘规模、朝向、外观、室内装饰、环保、发展商信誉、付款方式、户 型设计、销售情况、广告、停车位数量。此18 个因素，共分五等级，分值为 1、2、3、4、5 分。分值越大，表示等次越高。 1、18 个定级因素 定级因素、指标与分值 定级因素 指 标 分 值 位置 A、距所在片区中心区的远近；B、商业为临街或背街；C、写字楼为临街或北街；D、住宅为距所在片区中心区的远近 A、最差（远） 1；B、很差（远）2；C、一般；D、很好（近）4；E、最好（近）5 价格 A、百元以上为等级划分基础；B、商铺、写字楼、豪宅、普通住宅等级依次减少；C、价格是否有优势 A、最高 1；B、很高 2；C、一般 3；D、很低 4；E、最低 5 配套 A、城镇基础设施：供水、排水、供气、供电；B、社会服务设施：文化教育、医疗卫生、文娱体育、邮电、公园绿地 A、最不完善 1；B、不完善 2；C、一般 3；D、很好；E、最好 5 物业管理 A、保安；B、清洁卫生；C、机电；D、绿化率及养护状况； E、物业管理费（元/月）；F、是否人车分流；G、物业管理商资质 A、最差 1；B、很差 2；C、一般 3；D、很好 4；E 最好 5 建筑质量 A、是否漏雨漏水；B、门窗封闭情况；C、内墙；D、地板； E、排水管道 A、最差 1；B、很差 2；C、一般 3；D、很好 4；E 最好 5 交通 A、大中小巴士路线数量；B、距公交站远近；C、站点数量；D、大中小巴舒服程度 A、最少（远）1；B、很少（远）；C、一般 3； D、很多