资产评估师资格全国统一考试《资产评估基础》第五章考点讲义整理版.pdfVIP

第五章　资产评估方法 【考情分析】 本章以考选择题和计算题，分值一般在20分左右。本章的单选题中较多的计算性选择题。在考试中应 重点关注资产评估的各种方法公式的理解和运用。 为了让大家更好地理解收益法及灵活运用货币时间价值，本章增加了货币时间价值的内容。 【主要考点】 1.市场法：可比性的理解、直接比较法的运用等（重难点） 2.收益法：折现方法的理解和运用（不要死记公式）（重难点） 3.成本法：各个参数的计算方法和成本法的基本原理（重难点） 本章内容 第一节 市场法 第二节 收益法 第三节 成本法 资产评估的基本方法按照分析原理和技术路线不同可以分为三种基本类型（方法）：市场法、成本法 和收益法 第一节　市场法 一、市场法概念 二、市场法的应用前提 三、市场法的基本步骤及可比因素 四、市场法常用的具体评估方法 五、市场法的适用范围与局限 一、市场法概念 1.定义 利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估算资产价值的各种评估技 术方法的总称。 2.市场法的理论依据 【替代原则】 根据替代原则，采用比较或类比的思想及其方法判断资产价值的评估技术规程。 二、市场法的应用前提 1.要有一个活跃的公开市场。 2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动 （1）功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同 一般情形下，功能越强，价值越大。 有时需要考虑评估的价值类型是市场价值还是投资价值，针对特定主体来作评判。 （2）市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等 （3）参照物成交时间与评估基准日间隔不能够过长，同时时间对资产价值的影响是可以调整的 三、市场法的基本步骤及可比因素 （一）市场法的基本步骤 1.选择参照物 对参照物的要求关键是一个可比性问题，与被评估资产相同或相类似的参照物越多，越能够充分和全 面反映资产的市场价值。 2.在评估对象与参照物之间选择比较因素 （1）确定具有可比性的交易实例作为与评估对象对比分析、评估量化的比较参照物。 （2）不同种类资产价值形成的特点和影响价值的主要因素不同 影响房地