赤峰房地产市场分析.docx

赤峰房地产市场分析 二 00 六年对于赤峰房地产市场来说，的确是非常不平凡的一年，不管是房地产商者还是众多的消费者被市场弄得眼花缭乱，对于每一位房地产开发商来说：缩减建设用地、出让金一次付清、银行加息等等，接二连三的政策让开发商有些喘不过气来，这些字眼刺激着每一家房地产企业的神经。但对于众多的消费者而言，最刺眼的恐怕莫过于房地产的价格，从年初到年末短短几个月之间房价每平方米上涨三百到四百元之多，这是赤峰市近十年来房价上涨幅度最大的一年，谁喜谁忧，不用说都可以知道。 价格已成为众人关注的焦点：房地产市场产生泡沫，房价还会一路继续上升， 房价即将回落等不同的声音，使得许多购房消费者感觉有点不知如何适从。在 此，本人发表一下自己的见解，仅供参考。 — 当前房地产价格 针对目前房价出现较快上升势头，社会有关专家、政府部门和房地产企业家都有各自的分析。有的说，是市场产品结构问题，新建高价商品房多了，单位积资楼等经济适用房的控制影响房价；有的说，是土地涨价、建材涨价、各种税费上涨等成本推动的；也有的说是开发商炒作推动；还有的指出，房价上涨与低利率和汇率有关，有热钱作崇，过量的流动资金投资炒作。上述原因，有的是确实存在的，也有的是被放大了；上述原因中，在前几年同样存在，比如产品结构问题和建材涨价，为何过去几年房价基本平稳，而今年出现“突变”呢？ 在一个较为开放的竞争的市场中，价格主要是由供求关系决定的。在供应大于需求的情况下，很大程度上由成本+必要的利润决定售价，其中成本（包括地 价）是一个决定性的因素，开发商不能亏本。而在供不应求的情况下，成本决定售价的分量会减弱。由此可见，2006 年赤峰房价一路上升有其中的奥妙。 1、成本推动是影响价格的基本因素 一方面，国家对经营性土地一律实行招拍挂及限制用地政策，导致土地价格 快速攀升，成为构成房价快速上升的主要因素。同时，开发企业不断采用先进的产品结构、新型节能环保材料、提高规划设计水平、优化户型结构、加大配套设施的投入，以提升住宅综合品质，导致成本不断提高。 2、供求关系影响是重要原因 马克思主义哲学说，市场是无形的手，价格是随着供求关系上下浮动的。根据有关数据统计，2006 年商品房销售总量超过供应总量。赤峰房地产市场出现了多年来没有出现“卖得比盖得快”和商品房空臵面积绝对数下降的态势，一方面与新城区已成规模，符合城市发展需求，另一方面，消费者的心理也是“买涨不 买跌的。 3、赤峰房地产市场总体上没有泡沫 何谓泡沫？从经济学角度看，泡沫是资产价格的虚涨，房地产市场的泡沫是指商品房售价远超过其实际的价值。 虽然 2006 年六月至年底，赤峰商品房售价同比涨幅 25%，但到目前为止，全赤峰房地产市场总体没有多少泡沫，其依据是： 今年房价上涨，这种涨幅是在建筑原材料涨价、土地价格较快上升、各种税费上升、商品房品质有较大提升（加大建造成本）的情况下产生的，赤峰的房价完全是平稳、正常的上扬。 根据中国房地产研究组提供的资料，赤峰商品房住宅平均价格远低于其他城市的增长水平。 二、赤峰房地产价格走势与分析 2006 年赤峰房地产市场的场景可谓是空前未有的，各楼盘出现火爆抢购的场 面。买了房的人喜欢房价上涨，没有买房的人盼望房价下降，面对 2007 年，房价是涨还是落？ 2007 年楼市价格的总体趋势基本是稳中有升的，一方面，开发成本的增加， 购买需求的稳定会使房价呈上升趋势。在未来几年中，市场面对的仍将是旺盛 的需求，极有可能因为土地供应量偏紧导致商品房供应不足，而导致房价还会 进一步上升。房地产价格的涨与落，大的趋势应该是稳中有升，但在个别楼盘， 会出现相应的回落，因为这其中不乏也有个别开发商在炒作，等大楼盘开盘后， 因其位臵、建筑结构及其材料的落后，会出现相应的价格下调。 本人认为：影响赤峰房价的最主要的因素就是房屋品质提升，成本提高推动的。新建住宅建筑标准较高、配套设施、绿化面积高标准、高要求，开发企业也在不断加大相关配套设施的投入，提高规划设计水平、优化户型结构、竞相采用新型节能环保建材，以提升住宅综合品质。新城区已成规模，也是未来发展趋势，使得赤峰新城区市场有着巨大的空间，可以说供需两旺。 2007 年应该是赤峰房地产最活跃而且是最趋于成熟的一年，目前房地产形势是不准进行零星插建，要求小区开发必须形成一定规模，在一定程度上要求开发商必须具有一定的经济实力。同时，国家相关政策的出台，也进一步加强了对开发商开发行为的规范管理力度。只有成熟、规范的市场运作才能被广大消费者认可。