供给不足是房地产市场的核心问题.docx

供给不足是房地产市场的核心问题 姜瑶英 十余年来，房地产市场的火热，房价过快上涨，成为中国经济发展中面临的亦喜亦忧的问题。喜者，房价保持上涨，确实带动了中国经济的发展；忧者，过快的房价上涨，产生和激化了各种社会矛盾。保持房地产价格的稳定，是十余年来中央政府的重要政策目标之一，也出台了一系列的房地产调控政策。然而，不可否认的是，这些政策的收效并不明显，房地产价格非但没有被抑制住，而且过快上涨明显，北上广等一线城市的房价更是上涨的令人吃惊。 导致我国房价过快上涨的因素很多，尽管十余年来的调控政策效果不尽如人意，但是我国房价的过快上涨在很大程度上符合市场规律。 有关部门对居民的房地产需求预计不足。 一是收入较快增长，提高了住房需求。这十年来，正是我国经济快速增长时期，居民收入水平提高很快。就拿收入比较高的国有大型商业银行来说，2003 年时，一个总行的一个处长大约年收入只有不足 10 万元，而到了 2008 年就上升到 30 多万元，2012 年更是增加到 40 多万元。而全部职工的平均年收入，2003 年时大约不到 5 万，2012 年则上升到 20 万左右。居民收入大幅度增加了，改善居住条件的愿望就提高了，对住房的需求就增大了。 二是城镇化的加速，增加了住房区域需求的不平衡。经济发展存在较为严重的地区不平衡，从而导致人口的跨区流动，大量地需要在新居住地购买新的住房。像北京，2003 年在京居住半年以上外来人员为 307．6 万人，比 2002 年增加 20．7 万人；其中务工经商人员为318．5 万人，增加22．0 万人。而到了2012 年末北京常住人口 2069.3 万人，比上年末增加 50.7 万人,在京居住半年以上外来人口 773.8 万人，增加 31.6 万人。外来人口在常住人口中的比重已接近 40%。这些人不管是自购住房还是租赁住房，都是需要住房的。 三是每年有大批年轻人加入劳动大军，他们对住房的需求非常旺盛。2003 年全国普通高校毕业生为 212 万人， 2006 年达到 413 万人，2010 达到 631 万人，2012 年达到 680 万人。而毕业生的60%以上就业选择在京津唐、长三角、珠三角这三大经济发达区域，这也我国正处在与城市化大发展的趋势相吻合。这些人也需要住房，这就是北上广房价该得出奇的一个内在原因。 四是我国的收入分配状况不尽合理，财富向少数高收入者手中集中，这部分人需要投资渠道，在其他投资渠道匮乏的情况下，房地产成为他们的自然选择。投资当然要趋利，当然就会竞相到北上广这些房价上涨快的区域去买房。近年发现的许多“房姐”、“房叔”等就是很好的例证。 五是近十年来我国的 M2 增长很快，但通胀率较低，资产市场势必吸收大量的货币，资产价格自然上涨。而投资品最好的目前仍是房地产，特别是住宅类房地产。 对于房地产调控政策效果不佳，许多学者分析根据 “理性预期假说”，认为：公众能够完全预期到政府政策的初衷和效果，并事先采取应对措施，从而使政府政策失效。公众的推理是：政府之所以不断出台房地产调控政策，是因为政府认为房价还会上涨，既然如此，在政府更严厉政策实施之前抓紧买房就是理性的选择。因而造成房价调控不住。 实际上，上有政策，下有对策，尽管可能使政策在一定时间里效果不明显。如果政策下对了药，建立起了长期的效果，很快就会使下面的对策失效。 供给不足是当前房地产市场的核心问题，一切的政策应该围绕加大有效供给来运行，否则效果不会很明显。 对于投机性需求要在信贷、准入等方面予以限制。 对于投资性需求，适当限制。因为投资性需求会成为房屋租赁市场的供给提供者，不应全面限制，某些区域还要适当鼓励。