地产项目交付前联合验收操作指引.doc

PAGE 1 地产项目交付前联合验收操作指引 目的 在集团业务高速发展的背景下，本指引通过完善区域及项目交付风险检查体系，确立项目交付前联合验收工作模式，明确和细化交付前联合验收的工作要求,以提升项目交付产品品质，规避项目交付中的客户风险。 适用范围 适用于集团所有在建且尚未完成合同交楼的项目批次，酒店、学校、幼儿园等公建配套工程不适用本指引。 主要工作职责 （一）区域客户关系管理部： 1、牵头组织区域运营（工程）、营销、设计、法务等职能部门以及物业分公司成立项目交付前的联合验收工作小组，统筹召开项目联合验收评估会议。 2、针对拟交付项目批次是否存在《商品房买卖合同》交付违约风险、拟交付项目批次的承接查验（即业主分户房屋的接管验收部分）以及最后整改完成情况等进行综合评定，提交项目一级计划交楼节点交付意见。 3、编制《项目交付前联合验收报告》，并连同《项目交付前联合验收评估会议纪要》呈报集团客户关系管理中心备案。 （二）项目部： 1、项目负责人为项目交付工作的第一责任人，对项目交付结果承担责任。 2、参与项目交付前联合验收节点评估，针对拟交付项目批次总体工程进度及工程品质提交项目一级计划交楼节点交付意见。 3、如拟交付项目批次交付前联合验收结果为“未能达到一级计划交楼节点完成标准”的，项目部应立即针对不达标项进行整改或完善，设定倒排计划并全力保证拟交付项目批次达成一级计划交楼节点完成标准目标，尽快解除交付风险预警。 （三）区域工程技术管理部： 履行区域运营管理职能，参与项目交付前联合验收节点评估，对拟交付项目批次交付文件资料的合法性、完整性以及项目总体工程进度以及工程品质进行综合评定，提交项目一级计划交楼节点交付意见。 （四）项目营销中心： 参与项目交付前联合验收节点评估，对拟交付项目批次是否存在销售承诺类相关风险以及工程品质进行综合评定，提交项目一级计划交楼节点交付意见。 （五）物业分公司： 参与项目交付前联合验收节点评估，对拟交付项目批次与物业服务相关的交付文件资料的合法性、完整性，以及公共设施（设备）的承接查验结果进行综合评定，提交拟交付项目批次公共设施（设备）承接查验成果和项目一级计划交楼节点交付意见。 （六）区域设计管理部： 参与项目交付前联合验收节点评估，提交项目一级计划交楼节点交付意见。 （七）区域法务： 参与项目交付前联合验收节点评估，提交项目一级计划交楼节点交付意见。 （八）区域总裁： 1、区域总裁为区域所辖项目交付工作的总负责人； 2、审核项目联合验收工作小组提交的《项目交付前联合验收报告》，提交一级计划交楼节点交付意见，对满足交付条件的项目下达书面交付指令，并对区域所辖项目交付结果承担责任。 （九）集团客户关系管理中心： 与集团运营管理中心、工程管理中心、营销中心等职能中心以及物业公司共同推动区域和项目的交付前联合验收工作，依据《集团合同交楼风险预控与管理专项制度》的规定，定期对一级计划交楼逾期的项目进行梳理和通报以及跟踪，对重点风险项目交付工作提供技术和方法支持。 项目交付前联合验收的具体规定 （一）项目交付前联合验收的时间：项目一级计划列明的交付节点当日。 如果对应项目批次工程进展情况早于一级计划各项节点，即项目部判断该项目批次已取得竣工备案表，单体、市政、道路、绿化及外环境达到法定及合同约定交付使用条件，且已完成本条第(四)项“项目交付前联合验收的前置工作”所述项目交付前联合验收的全部前置工作的，可与区域客户关系管理部商议提前召开项目交付前联合验收专项会议，及早推动实现该项目批次的完美交付。 （二）项目交付前联合验收工作的实现方式： 通过项目交付前联合验收工作小组专项评估会议方式完成对项目交付前联合验收成果的确认工作。 （三）项目交付前联合验收工作成果： 1、汇总形成《项目交付前联合验收报告》； 2、针对拟交付项目批次是否达成一级计划交楼节点标准形成专项书面会议纪要。 （四）项目交付前联合验收的前置工作： 1、项目部按照国家法律法规、合同约定，以及集团、区域节点要求和标准规范，完成各项交付工程，确保项目在一级计划交楼节点达到交付条件。 2、项目开发部按照要求，在规定时间内取得规划验收证明、门牌号、面积实测报告书等法定及合同约定交付文件或资料。 3、区域客户关系管理部负责按照《物业承接查验实施作业指引》、《物业承接查验管理细则》的规定组织完成项目交付前的承接查验工作（即业主分户房屋的接管验收部分），编制完成《项目承接查验报告》并报送集团客户关系管理中心备案(其中“综合分析和总体处理意见建议（专项会议纪要会签）”以扫描文件方式上报)。 4、物业分公司负责依据《物业承接查验办法》、《物业承接查验实施作业指引》、《物业承接查验管理细则》的规定实施项目交付前公共设施（设备）的承接查验工作，办理项目整体移