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REITs 在我国长租公寓融资中的应用研究——以旭辉瓴寓为例 摘 要 目前国内房地产已经进入存量时代，面对着日新月异的中国房地产市场，房地产商 得谋求新的发展路径，其中就涉及到租赁，不管是商业租赁还是住房租赁，其现金流回 报周期都比较长，但是现金流相对都来说比较稳定。房企通过提供长租公寓为人们解决 住房租赁问题，相较于传统的住房租赁来说优势明显。长租公寓能够解决信息不对称等 问题，并且为租客提供较好的住房环境。但是长租公寓是一个投资回报周期比较长的行 业，融资成本较高是一个急需解决的问题。国外同样也经历过我国这样的阶段，而他们 采用了房地产投资信托基金（REITs ）这种融资工具，使得房企成功转型。国内的 “类 REITs ”近几年已经开始在多个领域内尝试，涉及商业、基础设施、住房租赁等。尤其在 住房租赁领域，前后已经有多家房企成功发行了“类REITs ”产品。由于法律法规和行 业指引不完善，目前这几只长租公寓产品的收益率和发行效果并不理想，没有充分发挥 REITs 的功能。随着2021 年国内首批获准的领域同意发行公募REITs，国内的房地产行 业也将迎来新的、较完善的融资工具。 本文通过案例研究法，研究在长租公寓具有较大影响力和份额的旭辉瓴寓在 2018 年发行的“类REITs ”产品。第一部分具体研究发行背景和发行动因，并且从财务角度 分析其发行效果，得出其交易结构设计合理的结论，但是也存在着融资额较小，交易结 构并不完美以及税负过重等问题。第二部分，通过与博时招商蛇口产业园公募基金进行 对比分析，对于底层资产同为房地产的俩种融资工具，研究其相似与不同。具体对比两 者底层资产的稳定性和规模、交易结构和相关税收制度等。分析发现旭辉瓴寓“类REITs ” 产品的底层资产稳定性和规模、交易结构和税收制度还需要进一步提升与完善。从旭辉 瓴寓“类REITs ”采用储架式发行可以看出，通过这种降低审批次数以及审核成本的发 行方式，监管机构希望旭辉瓴寓能够把规模做起来，收购到优质房源，这是监管机构作 出的实质性引导。这从侧面反应出一个问题，目前长租公寓要达到发行公募REITs 的条 件，其规模必须上来。从其与蛇口产园REITs 的底层资产对比也可以看出，虽然现金流 稳定，但是底层不动产还需扩大规模。同时旭辉瓴寓“类REITs ”的交易结构和税收制 度还能进一步完善与提高。第三部分，根据本文研究的结果，有针对性地从长租公寓行 业以及相关监管部门提出建议。 长租公寓行业未来想要采用REITs 进行融资，还需继续扩张规模，进一步扁平化渠 道和优化服务管理经验，来形成用户长期粘性的一种形态。目前国内的长租公寓还缺少 一个标杆，所以要努力形成龙头企业，营造一个良好的行业经营环境，并带领长租公寓 行业朝着稳定的方向发展。至于交易结构方面可以效仿蛇口产园REITs 较为简单、清晰 明了的交易结构，采用“公募基金+ABS”的模式，其次在底层资产注入项目公司的方式 I 摘要 可以采用公司分立的方式，这样避免了多层收购，避免重复征税的问题。此外，立法机 构可以根据国内的房地产市场环境的改变逐步完善税法等法律法规。 关键词：长租公寓；REITs ；案例对比；交易结构；底层资产；税法 II REITs 在我国长租公寓融资中的应用研究——以旭辉瓴寓为例 目 录 1 绪论 1 1.1 研究背景与意义 1 1.1.1 研究背景 1 1.1.2 研究意义 2 1.2 文献综述 3 1.2.1 国外研究现状 3 1.2.2 国内研究现状 5 1.2.3 文献评述 6 1.3 研究内容与方法 6 1.3.1 研究内容 6 1.3.2 研究方法 7 1.4 创新与不足 7 1.4.1