“因城施策”调控体系下房地产调控政策评估──来自长沙和北京二手房交易数据的证据.pdfVIP

“因城施策”调控体系下房地产调控政策评估──来自长沙和北京二手房交易数据的证据 摘 要 自我国取消福利房进入住宅建设市场化以来，政府管理部门出台了大量房地产调控 政策，有刺激市场需求的宽松政策，也有抑制房价上涨的紧缩政策。虽然都取得了不少 的成果，但同时也引发了一些问题，如部分城市供求不匹配、房价节节攀升等。以往的 房地产调控政策多为全国“一刀切”政策。由于不同城市在发展水平、城市定位、消费能 力等方面千差万别。因此，中央出台的调控政策可能与当地的政策需求并不一致，中央 与地方之间可能存在激励不相容等问题，导致政策的效果往往不尽如人意。本文在“ 因 城施策” 的调控体系下，选取北京和长沙两所城市作为代表，对北京2017 年3 月 17 日 楼市新政和长沙2017 年3 月18 日楼市新政的政策效果进行评估，并试图分析造成二者 调控效果差异的原因，总结长沙房地产市场值得借鉴的调控经验。 本文的任务主要从以下五个大的方面展开，即文献综述、理论分析、调控政策回顾， 政策评估以及调控效果差异分析。在文献综述方面，首先从供给、需求以及经济三个方 面对影响房地产市场价格的因素进行了回顾；其次，从税收、货币、土地和交易管制政 策四个方面对政策效果评价的相关文献进行梳理；最后，梳理出与“ 因城施策”相关的文 献研究。在理论部分，本文从理论概述和作用机理两方面展开论述，主要包括房地产价 格形成理论、市场失灵理论与政府管制理论。关于调控效果差异的原因探究，本文从土 地、人口、金融和空置房等方面进行分析。在政策回顾与评述部分，本文分为五个调控 周期，并选取每个周期具有代表性的政策进行回顾。在政策效果评估方面，本文使用的 数据是利用 python 软件从链家二手房数据网爬取的日度二手房交易数据，利用断点回 归设计对北京317 和长沙318 房地产调控政策进行评估，并进行了多项稳健性检验以加 强结果的可信性。调控效果差异的探究，本文选择从土地、人口、金融和空置房等方面 进行分析，其中土地数据是利用python 软件从中国土地市场网爬取35 个大中城市2010 年到 2019 年的土地交易数据，分别采用合成控制法和断点回归设计两种方法来进行分 析。人口方面的研究是以北京和长沙统计局的年度数据、中国国家卫生与计划生育委员 会的月度数据为数理基础，从宏观和微观两个方面来进行分析。金融和房地产数据分别 来自国信房地产信息网和EPS 全球统计数据与分析平台。 通过对两地政策效果的评估，本文发现长沙318 政策的出台使得长沙市二手房交易 价格下降了410.8 元，而北京 317 政策的出台导致北京市二手房交易价格上升了463.2 元。其中，在住房面积方面，长沙政策对90 平米至144 平米的二手房政策效果最明显， 北京政策对于 90 平米以下的二手房作用效果最为显著；在房屋总价方面，调控政策的 出台主要作用于总价相对较低的二手房；此外，在房屋年限方面，调控政策的效果在房 龄较长的二手房表现地更为明显。造成两地政策效果差异的原因主要有以下几个方面： I 摘要 首先，长沙在政策实施后的供地数量明显增加，尤其是面向房地产市场的供地显著增加， 而北京却出现下降的情况。其次，不断涌入北京的人口带来了较大的住房需求，这也是 北京房地产调控政策难以达到预期效果的原因之一。最后，通过分析金融和房地产市场 来总结差异的原因。基于实证结果和相关结论，本文就“长沙模式”进行了总结，提出了 具有参考性价值的调控建议。 关键词：因城施策；房地产调控；政策评估；长效管理 II “因城施策”调控体系下房地产调控政策评估──来自长沙和北京二手房交易数据的证据 目 录 硕士学位论文I 摘 要I ABSTRACT III 图目录XI 表目录 XII 1 绪论 1 1.1 研究背景 1 1.2 研究意义2 1.2.1 理论意义2 1.2.2 实践意义2 1.3 研究