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我国物流地产市场现状及进展趋势分析 一、我国物流地产市场的形成 近年来随着我国物流行业的高速发展物流地产应需而生。物流地产 是物流业务的不动产载体，是由房地产开发商、物流商、专业投资基金等 主体根据客户的需求在全球范围内为其选择合适的地点，投资建设的优质 高效的物流仓储设施，再将其出租给包括制造商、零售商、物流公司等在 内的客户，并为其提供物业管理服务。其本质是物流服务和地产服务一体 化结合的产物。 我国物流地产 2002 年开始在东部地区的长江三角洲、珠江三角洲产生。2003 年美国普洛斯公司进驻中国市场，物流地产市场开始备受关注在全国范围内蔓延。2005 年 12 月 11 日中国正式开放外资投资物流，更是引发了新一轮的物流地产投资热潮。大量外资企业开始投资中国物流地产市 场；国内部份商业地产商也开始涉足物流地产。中国物流地产市场已经开 始蓬勃进展。 二、物流地产市场供求状况分析 1.市场需求旺盛 物流地产之所以能在中国快速发展，最重要的在于其旺盛的市场需 求，主要表现在以下几方面： ①物流行业的快速进展带动物流地产需求。我国物流业已进入快速 增加时期，而物流业的扩张必然要求物流地产等配套设施同步进展，专门 是对高标准仓储的需求急剧增加。而我国真正符合需要的仓储设施还相当 匮乏，远远不能知足现代物流需求。当前对高标准仓储的需求之外资跨国 企业占多数。按照美国阿伯丁公司的调查，愈来愈多的跨国企业和第三方 国际物流企业会在我国设立物流中心；同时，国内零售和快速消费品企业 的快速进展，也对其自身运作或第三方运作的配送中心要求愈来愈高，他 们需要在市场的战略腹地建物流基地。这些都加大了对具有高标准仓储和 专业化物业管理的物流地产的需求。 ②跨国公司在中国快速进展的需求。跨国公司在中国的进展，带来壮大的物流需求。以上海为例，全世界 500 强等大型跨国公司如陶氏化学， 荷兰贮罐公司 Vopak，世界上最主要的农业机械和物料装卸机械制造商之一杰西博工程机械（上海）有限公司，软件开发商 Sybase、美国 EA、雅诗兰黛集团、达能乳制品等都投巨资重点投资上海市场。这些跨国企业为了达到在中国快速进展和控制风险的目的，一般会选择租用物流地产，而非自建。因为全世界化经营要求企业扩张的速度愈来愈快，为了在最短的时刻内在最多的重要位置布点、经营，单靠自己的财力是不行的，还需借助于外力。另外跨国公司为了减少出现自建仓储设施不足或多余从而影响企业的正常运营的情形，一般也会选择租用仓储设施。 ③国内物流企业提高核心竞争力的要求。从国外 20 年的物流地产进展经验来看，企业包括物流企业很少自己买地建设仓库，其资金和精力 都集中于提升核心竞争力，提高物流管理水平，如此效益才是最优化的。 作为供给链中的重要环节，物流的特征是动态的、移动的和网络化的。而 这种变更对于物流配送企业来讲，无法肯定其到底应拥有多少仓库，因此 物流配送企业持有固定的物流用物业是不经济的。所以通过专业地产商提 供的出租或收购与回租方案，物流公司能够削减固定资产，将主要精力放 在核心业务上，以提高企业的核心竞争力和资产回报率，减少企业欠债率 和投资风险。因此，物流企业在进一步的进展中偏向于将仓储业务转包给 专业的物流地产商。 2.市场供应状况 ①收益相对稳固和租金价钱不断上涨的吸引。较高的回报率，长期 稳固的收益是物流地产吸引投资的最主要因素。目前物流地产的年利润率 高达 7％～12％，在不考虑土地增值和物业增值的情形下，可能八九年即可收回本钱，而且收益相对稳固。同时供需矛盾的扩大，使物流地产租金 价钱在不断上涨。在过去几年里，上海物流地产的租金每一年增加 5％～ 10％，估计此后几年都将维持这一增加率。深圳 15 个保税区的保税仓库租金已涨到 2 块多人民币每平方米天天。这些都是促使海外投资机构和国内地产商投资物流地产的主要原因。 ②土地价钱相对廉价。对于物流地产开发商来讲，影响其开发利润 的关键在于土地本钱。物流地产项目大多位于中心城市的郊区和边缘地带，其土地价钱本来就比中心区廉价。同时由于物流地产项目能给本地带 来经济进展的推动力，持续增加地方税收和安排更多的人员就业，因此政 府也愿意以较低的价钱转让土地给房地产商做物流地产项目。从 2007 年开始工业用地必需通过招拍挂的方式取得，该项政策的实施使工业用地价钱 趋向于其市场价钱，与之前相较会有所上升，但仍低于商业用地的利用价 钱。 ③政府政策的支持。物流业是当前国家鼓励进展的重点行业， 2004 年 8 月 24 日，国家发改委、商务部、公安部、铁道部、交通部、海关总署、税务总局、民航总局、工商