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保修期后房屋修缮规范 （1）物业管理企业承担共同部位共用设施设备红线内市政公用设施附设备等的修缮责任。 保修期后由业主 承担房屋修缮责任 并承担修缮费用 （2）业主承担物业内自用部位和自用设备的修缮责任 备注：凡属使用不当或人为造成房屋损坏的,由其行为人负责修复或给予赔偿 第六十二页，共一百一十五页。 资金管理: 修缮资金的筹措与使用安排 根据房屋实际状况制定计划,尤其是大中修工程需按时完成, 确保完好与使用 查勘,鉴定,维修,使用等各个环节的技术活动和技术工作的各要素进行科学管理 强化质量监督,加强质量检查验收,完善修缮工程质量保修制度 施工计划,组织,调度和现场管理.施 工质量施工安全施工机器设备材料和成本等 计划管理 技术管理 质量管理 施工管理 三 .物业管理企业房屋修缮管理的内容 第六十三页，共一百一十五页。 §2.房屋损坏原因 一.房屋基本功能与要求 安全性；适用性；耐久性；艺术性 二.房屋损坏现象及原因 （一）损坏现象：外部:外露部分.如屋面,外墙,勒脚,外门窗和防水层污损起壳锈蚀及破坏.内部结构,装修,内门窗,各类室内设备磨损,污损,起壳,蛀蚀及破坏现象 （二）损坏原因：自然损坏如气候,生物,地理及灾害等因素;人为损坏如使用不当,设计及施工质量低劣,预防保养不善 第六十四页，共一百一十五页。 §3.房屋完损等级评定 一.房屋常用结构及其组成部分 1. 结构部分: 基础承重构件,外承重墙,屋面,楼地面 2. 装修部分: 门窗,外抹灰,内抹灰,顶棚,细木装修等 3. 设备部分: 水卫电器照明,特殊设备(消防栓,避雷针装置) 二. 房屋完损等级评定方法 1. 钢筋混凝土结构,混合结构,砖木结构等级评定 2. 其他结构(竹木石结构,空洞,捆绑类型)完损等 级评定方法 三. 房屋完损等级分类及标准 1.完好房 2.基本完好房 3.一般损坏房 4.严重损坏房 5.危险房 第六十五页，共一百一十五页。 四. 评定等级的一般做法 1.定期: 1-3年 2.不定期： （1）根据气候特征如雨季台风山洪暴风雪过后 （2）经过中修大修翻修和综合维修竣工验收后 （3）接管新建房屋后 五. 房屋完好率,危房率计算 房屋完好率 = (完好建筑面+基本完好建面)/总建面*100% 危房率 = 整幢危险房屋建面/总建面*100% 第六十六页，共一百一十五页。 §4.房屋修缮工程 一.修缮工程分类 （一）按完损状况和工程性质划分 1. 翻修工程(全部拆除,重新建造): 低于新建造价 2. 大修工程: 造价在新建25%以上 3. 中修工程: 造价在新建20%以下 4. 小修工程(零修或养护工程): 现时造价1%以下 5. 综合维修工程: 20% 第六十七页，共一百一十五页。 （二）按房屋结构性质划分 1. 承重结构修缮 2. 非承重结构部分修缮 （三）按经营管理性质划分 1. 恢复性修缮 2. 赔偿性修缮 3. 改善性修缮 4. 救灾性修缮 5. 返工性修缮 第六十八页，共一百一十五页。 二.房屋修缮标准 1.主体工程 2.木门窗及装修工程 3.楼地面 4.屋面 5.抹灰工程 6.油漆粉饰工程 7.水电卫暖设备工程 8.金属构件 9.其他工程 第六十九页，共一百一十五页。 §5.房屋安全管理与鉴定 一.危房鉴定与管理 （一）鉴定机构:房地产行政主管部门设立的房屋安全鉴定机构负责 （二）危房鉴定 1. 分类: 整幢危房;局部危房 2. 鉴定单位: M2计量, 幢为单位 3.鉴定原则: （1）地基基础,结构构件危险鉴定为基础，结合历史状态和发展趋势综合判断 （2）构件危险是孤立还是关联的 （3）考虑各种因素的影响:结构老化，周围环境，设计安全度，人为因素，危险 发展趋势 4.范围判定:整幢，局部，危险点 第七十页，共一百一十五页。 （三） 危房管理 1. 观察使用 2. 处理使用 3. 停止使用 4. 整体拆除 三.装饰装修安全管理 (一) 装饰装修申请与批准 (二) 施工单位与人员管理 (三) 工程质量与安全管理 (四) 作业现场管理 第七十一页，共一百一十五页。 §6.房屋日常养护 一.日常养护类型 （一）零星养护： 指结合实际情况确定或因突然 损坏引起的小修.其特点是修理范围广,项目零星分散,时间紧, 要求及时,具有经常性的服务性质 （二）计划养护: 房屋的各种构,部件超过合理的使用年限就开始不断出现问题,需订立科学的大中小修三级修缮制度以保证房屋正常使用.这就是房屋的计划养护. 第七十二页，共一百一十五页。 LOGO §6.房屋日常