某写字楼年度营销策略.pptVIP

根据以上分析，结合东大街发展的强大吸附力，政府招商引资政策的影响，以及项目高性价比特性。必将吸引相当部分外地企业办事处及分支机构对项目的青睐。 川籍企业总部、外地企业办事处及分支机构是我们重点客群 针对行业类别，结合成都市政府提出到2015年金融业要成为成都市重要支柱产业，将大力引进金融机构总部和地区总部的《意见》，以及项目本身“摩根文化”的区隔性定位; 同时，东大街延线将使实现龙泉与东大街无缝对接，传统的中心商业区必将吸附龙泉经开区的汽车产业集群。 我们将客户行业重点锁定在 金融、汽车、保险、服务、贸易、能源类 第三十一页，共五十五页。 二、项目分析 三、客群定位 四、整体营销策略 五、09年度营销策略 目 录 一、市场研究 4.1、整体思路 4.2、项目定位、slogan 4.3、推售节奏 第三十二页，共五十五页。 甲级阵列 精品路线 销售：找准市场最佳切入点、打空间差，凸显超高性价比优势 借力东大街发展势能，抢占先机，避开2012年后集中供应高峰及品牌开发商竞争，结合项目工程节点，争取在2010年——2011年度内完成大部分销售。 推广：强调精神内核，弱化物质实体 以别具一格的装修风格、外立面设计为载体，充分挖掘摩根文化，利用差异化概念，提升项目价值，树立项目在华尔街的核心地位。 第三十三页，共五十五页。 二、项目分析 三、客群定位 四、整体营销策略 五、09年度营销策略 目 录 一、市场研究 4.1、整体思路 4.2、项目定位、slogan 4.3、推售节奏 第三十四页，共五十五页。 ● 东大街绝佳地段、独特的设计理念、国际标准高品质商务空间及尊贵 物管服务。 ● 甲级商务办公空间、东大街最“品”写字楼 ● 不仅拥有甲级写字楼区位、一流硬件设施等物理条件， 更具备在精神层面与客户对接的高品质商务空间及商务尊贵服务 中国西部华尔街 Boutique Office 项目定位： 第三十五页，共五十五页。 摩根中心，与资本同路 Slogan： 第三十六页，共五十五页。 二、项目分析 三、客群定位 四、整体营销策略 五、09年度营销策略 目 录 一、市场研究 4.1、整体思路 4.2、项目定位、slogan 4.3、推售节奏 第三十七页，共五十五页。 第一阶段 项目导入期 （09年06月-09年12月） 第二阶段 开盘强销期 （10年01月-11年01月） 第三阶段 持续收尾期 （11年02月-11年09月） 第三十八页，共五十五页。 第一阶段 项目导入期 （09年06月-09年12月） 项目工程：施工初步阶段，正式销售中心及大堂呈现 推售形式：坐销为辅+大客户行销为主 借势住宅销售，派驻1名置业顾问现场坐销；重点手段为大客户行销，鉴于写字楼买家倾向于购买(准)现楼的特点，此时写字楼的全面入市时机尚未成熟，但在该阶段的工程改动余地较大，仍然可以满足客户的个性化需求。所以在此阶段应主动招商确定大客户名单，通过小组公关形式寻找大型客户进行整售谈判，并在友好协商下满足大客户在工程结构、企业冠名等合理且可行的需求，促进成交。 客户构成：先期重点攻克核心客户金融、证券、保险、贸易、能源类消化整层以上的大企业客户。 推广支持：此阶段宣传的意义在于对项目进行预热，引起社会关注，为后期宣传及销售做铺垫。本阶段一般以企业新闻策划为主要宣传方式。 第三十九页，共五十五页。 写字楼09年度营销策略 2009.05 第一页，共五十五页。 二、项目分析 三、客群定位 四、整体营销策略 五、09年度营销策略 1.1、宏观市场研究 1.2、区域市场研究 1.3、东大街竞品分析 目 录 一、市场研究 第二页，共五十五页。 2008年成都写字楼市场供需情况 放量持续递增长、成交有所下降 2008年成都主城区写字楼新增供应体量共计77.12万平米，达历史最高点，较上一年增长36.5%，全年成交体量总计39.07万平米，较07年出现大幅下滑，较少了25.8%。 （数据来源：成都市房管局） 第三页，共五十五页。 2008年成都写字楼市场成交价格 销售价格继续看涨 2008年，成都主城区办公物业的销售价格实现了跳跃式的增长，达到高水平。成都主城区办公物业全年成交均价达7900元/平米，达历史最高点。08年较上年增长41.27%，远远高出15.4%的平均年增长率。 （数据来源：成都市房管局） 第四页，共五十五页。 2008年成都写字楼市场租赁价格 租赁价格相对稳定 成都主城区办公物业的租赁价格相对稳定。2008年，成都主城区办公物业的租赁价格全年维持在68-87元/平米.月之间，