2023年房地产估价师《土地估价基础与实务》模拟试卷二.docxVIP

2023年房地产估价师《土地估价基础与实务》模拟试卷二 [不定项选择题]1.在一定区域内，扩大土地（江南博哥）经济供给量的方式主要有（　）。 A.同一城市内相邻行政区域合并 B.进行旧城改造，重新规划土地利用 C.提高土地建筑容积率，增加单位土地面积的建筑面积 D.利用新技术扩大无水栽培范围，节省耕地 参考答案：BCD 参考解析：本题考查的是土地市场理论。经济供给是指在土地自然供给的基础土，通过投入资金和劳动进行开发、改良，使土地适合生产、生活等各种用途，并能够获得经济效用。调整土地经济供给的因素包括：（1）提高人类利用土地的知识和技能，更多地利用原来未被利用的土地，或提高土地利用效益，间接增加土地的经济供给。（2）通过制定土地开发利用计划和实施，促进土地经济供给总量的增加和结构的调整。（3）改善土地供给者行为，根据土地供给影响因素，结合当时当地的经济发展情况，理性地供给土地。 [不定项选择题]2.在农用地分等单元划分时，以下描述正确的是（　）。 A.单元之间的土地特征无明显差异 B.单元内部的土地特征差异明显 C.单元边界不跨越地块边界 D.不同地貌部位的土地划为同一单元 参考答案：C 参考解析：本题考查的是农用地分等。分等单元是农用地质量分等的最小空间单位，分等单元按以下要求划分：（1）单元之间的土地特征差异明显，不同地貌部位的土地不划为同一单元，山脉走向两侧水热分配有明显差异的不划为同一单元，地下水、土壤条件、盐碱度等分等因素指标有明显差异的不划为同一单元；（2）单元内部的土地特征相似，土地分等单元边界不跨越分等因素指标区和土地利用系数等值区、土地经济系数等值区；（3）单元边界不跨越地块边界;（4）单元边界采用控制区域格局的地貌走向线和分界线，河流、沟渠、道路、堤坝等线状地物和有明显标志的权属界线。 [不定项选择题]3.在一土地估价技术报告中，估价师在运用基准地价系数修正法评估时引用“公用设备完备度”因素的修正系数范围是-3.0%～4.0%，并在市场比较法试算过程中选取该因素参与比较。对于修正系数的确定，下列做法中不恰当的是（　）。 A.两种估价方法所采用的因素条件应一致，但修正幅度可以不一致 B.根据比较实例土地的具体特点，确定市场比较法中修正系数取值为-4.0%～8.0% C.不同的估价方法有不同的应用特点，因此市场比较法中的修正系数可以根据具体情况确定 D.同一因素对地价的影响具有一致性，修正的幅度也应一致，因此市场比较法中的修正系数取值范围也应为-3.0%～4.0% 参考答案：D 参考解析：本题考查的是土地估价方法选择。基准地价系数修正法和市场比较法都是应用替代原则进行估价的方法，比较因素可以一致，但是根据替代原则，比较因素的修正系数是根据待估宗地和比较实例的差异确定的。基准地价系数修正法是待估宗地与区域的平均价格的比较进行修正，市场比较法是待估宗地与交易实例进行比较修正，修正系数的取值可能不一致。 [不定项选择题]4.为了对某宗商业用地进行估价，估价人员对宗地附近区域商业用房出租、买卖等市场交易情况进行了实地调查。按商业用地估价方法的要求，下列不需要进行交易情况修正的是（　）。 A.承租首层商业用房时附带承租建筑夹层，租赁合同约定租金优惠15% B.出租房屋的物业管理费1.2元/平方米，由承租人自行向物业公司缴纳 C.买卖合同约定在房产过户时由买方按成交价的3%和1%分别缴纳契税和土地增值税 D.买卖合同约定在房产过户时由卖方按成交价的5.5%和1.0%分别缴纳营业税及附加和土地增值税 参考答案：D 参考解析：选项D属于税费正常负担，不需要进行交易情况修正。 [不定项选择题]5.下面是某土地估价师为某评估项目收集到的有关资料的一部分，其中，（　）不属于一般因素资料的范畴。 A.某城市2016年度建设用地计划储备量600公顷、经营性建设用地计划供应量200公顷 B.经地方立法机关批准，某城市即将公布执行《闲置土地处置实施办法》 C.某房产经纪公司2016年2月共完成房地产出租、转让等交易中介业务80宗 D.中央银行近期将人民币一至三年期贷款利率由5.58%调整为5.85% 参考答案：C 参考解析：城镇土地价格影响因素中的一般因素指影响城镇地价总体水平的自然、社会、经济和行政因素等，主要包括地理位置、自然条件、人口、行政区划、城镇性质、城镇发展过程、社会经济状况、土地制度及住房制度、土地利用规划及计划、国民和社会发展规划等。 [不定项选择题]6.下列关于农用地基准地价更新的说法错误的是（　）。 A.农用地基准地价由当地政府公布实施半年后，由于物价的上涨，当地政府根据土地市场状况和经济发展水平等因素的变化，颁布了新的农村集体土地征地补偿标准，为了保证农用地基准地价的现势性，应对农用地基准