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2023年房地产估价师《土地估价基础与实务》模拟试卷一 [不定项选择题]1.根据工业区位理论，集聚（江南博哥）效益可使（　）和劳动力定向的区位发生偏离，将工厂从运费最小点引向集聚地区或分散地区。 A.固定成本 B.原料指数 C.运费 D.分散因素 参考答案：C 参考解析：本题考查的是区位理论。集聚（分散）法则：分散与集聚是相反方向的吸引力，如同劳动力费用可以改变工业区位的选择一样，集聚效益也可以使运费和劳动力定向的区位发生偏离，将工厂从运费最小点引向集聚地区或分散地区。 [不定项选择题]2.下列有关土地估价业务受理的正确做法是（　）。 A.经核实，委托方提供的土地产权资料来源合法、产权清楚、面积准确，可以接受委托 B.对委托方提出的任何目的的土地估价，土地评估机构都应该接受委托 C.土地使用证登记面积与所附宗地图面积不一致，估价机构因此未受理该项估价业务 D.估价机构拒绝接受一宗2015年出让至今无合法理由仍未开发建设的住宅用地评估业务 参考答案：AD 参考解析：本题考查的是宗地估价业务受理。选项A为常规的业务情况，可评估；选项B委托目的可以多样，如果估价目的需要的基本条件不具备，估价机构风险很大；选项C资料有矛盾，分情况分析是否可以受理；选项D多年闲置的原因很多，项目合法性有疑问。 [不定项选择题]3.下列关于农用地划分分等单元方法的说法中，正确的是（　）。 A.网格法适用于土地利用现状类型多、地貌类型比较复杂的地区 B.叠置法适用于分等因素空间变化不复杂的地区 C.多边形法适用于所有分等类型和地区 D.地块法适用于所有分等类型和地区 参考答案：CD 参考解析：本题考查的是农用地分等。选项A，网格法适用于分等因素空间变化不复杂的地区；选项B，叠置法适用于土地利用现状类型多、地貌类型比较复杂的地区。 [不定项选择题]4.下列关于城镇土地分等定级的说法中，不正确的是（　）。 A.城镇土地分等定级采用“等”和“级”两个层次的划分体系 B.土地等反应城镇之间土地质量的地域差异 C.土地级反应城镇之间土地区位条件和利用效益的差异 D.土地分等定级的实质就是依据土地使用价值的优劣，评定出土地等级 参考答案：C 参考解析：本题考查的是城镇土地分等。选项C错误，土地级反映城镇内部土地质量的差异。 [不定项选择题]5.某住宅小区的平均月租金为21元/平方米，年总费用为72元/平方米，房地产总价为3000元/平方米，土地还原利率为4%，该小区土地楼面地价为900元/平方米，则建筑物还原利率为（　）。 A.5.23% B.6.43% C.6.86% D.7.21% 参考答案：C 参考解析：房地年总收益=21×12=252（元/平方米），房地年纯收益=房地年总收益-年总费用=252-72=180（元/平方米），土地年纯收益=土地楼面地价×土地还原利率=900×4%=36（元/平方米），建筑物年纯收益=房地年纯收益-土地年纯收益=180-36=144（元/平方米），建筑物还原利率=建筑物年纯收益/建筑物价格=144/（3000-900）=6.86%。 [不定项选择题]6.在城镇基准地价评估过程中，下列关于基准地价内涵界定的说法中正确的是（　）。 A.考虑到基准地价是区域平均价格，基准地价内涵中的土地开发程度必须设定为全市平均开发程度 B.考虑到基准地价是区域平均价格，在评估时应综合考虑区域内不同用途价格的平均水平 C.基准地价的平均容积率可以按级别确定，也可以全市统一确定 D.考虑到基准地价是区域平均价格，土地开发程度应根据宗地红线内外的基础设施状况设定 参考答案：C 参考解析：本题考查的是城镇基准地价评估。基准地价是在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日上法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。 [不定项选择题]7.某土地估价师拟撰写一份住宅用地抵押估价报告，在收集所需资料后进行归类分析，属于区域因素说明的内容是（　）。 A.宗地红线内土地开发达到“五通一平”（通路、通电、通上水、通下水、通讯及场地平整） B.受人民币贷款基础利率上调等因素的综合影响，在宗地所在区域拥有在建楼盘的两个房地产上市公司一季度业绩公告利润下降5% C.在宗地所在城区国土资源分局、房屋产权登记中心收集到的房地产抵押登记相关规定 D.根据城市规划，该宗地所在区域将建成一个兼容居住、行政办公等功能的现代物流园区 参考答案：D 参考解析：选项A属于个别因素，选项BC属于一般因素，选项D属于区域因素。 [不定项选择题]8.征地区片综合地价测算一般工作程序为（　）。 A.确定测算范围→划定区片→测算区片综合地价→成果验