第7章个人所得税核算与筹划67p.pptVIP

调整房地产交易环节税收政策 自2008年11月1日起实施 1.对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%. 首次购房证明由住房所在地县(区)住房建设主管部门出具。 2.对个人销售或购买住房暂免征收印花税。 3.对个人销售住房暂免征收土地增值税。 第三十页，共六十七页。 3.财产转让所得 税费内容： 购房时税费包括：契税=普通住房为房价的1.5%，非普通住房为房价的3% ；产权转让印花税=房价的0.5‰；中介费、手续费等。 卖房时税费包括：营业税、城建税、教育费附加、（土地增值税）印花税、土地出让金、中介服务费、交易手续费等。 土地增值税 =(收入-评估价格-销售时税金)×30％～60％ 第三十一页，共六十七页。 2009年1月1日至12月31日，个人转让住房营业税 1.销售购买不足2年的普通住房，销售购买超过2年的非普通住房， 营业税=(售房收入-购房价款)×5%。 2.销售购买超过2年及以上的普通住房，持证明材料，向地税局申请办理免征营业税手续。 3.个人销售购买不足2年的非普通住房，按照售价全额缴纳营业税。 4.以房产证或契税完税证注明的时间为准。 5.个人对外销售住房,持房产证到地税开发票。 个人自建自用住房销售时免营业税 第三十二页，共六十七页。 2006,8,1日起住房转让个税 国税发[2006]108号 对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。价格明显低的，实行核定征税，按纳税人住房转让收入的一定比例(1%-3%)核定应纳个人所得税额。 应纳个人所得税 =(转让收入-财产原值-合理税费)×20% 合理费用指卖出财产时按规定支付的有关费用。 第三十三页，共六十七页。 住房转让个人所得税 可以扣除的合理费用: 1.支付的住房装修费。税务统一发票，付款人姓名与产权人一致，实际发生的装修费，在规定比例内： 已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%； 商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。 2.支付的住房贷款利息。凭银行有效证明据实扣除。 3.纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有效证明据实扣除。 第三十四页，共六十七页。 转让5年前购买的80平方米普通住房，原购买价6万元，契税900、印花税30，其他费50。转让价60万元，按规定缴纳土地出让金1980元/平方米，缴纳印花税0.5‰，交易费100元。 原值=60 000+900+30+50=60 980 转让环节纳税：免营业税、城建税、教育费附加及土地增值税。 印花税=600 000×0.5‰=300元 土地出让金=1980×80=158 400元 个人所得税 =(600 000-60 980-158 400-300-100)×20% =380 220×20％=76 044元 第三十五页，共六十七页。 房屋拆迁 《财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》 (财税 [2005]45号)文件规定：对被拆迁户按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。 对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。 第三十六页，共六十七页。 优惠政策 1、个人将购买的普通标准住宅再转让的，免土地增值税； 2、个人转让别墅、度假村、酒店式公寓，凡居住5年及以上的，免土地增值税；满3年不满5年的，减半征收土地增值税。 3、家庭唯一生活住房五年后出售的，不征收该房产的个人所得税； 4、对出售自有住房前后一年内按照市场价格购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其购房价值可以全部或者部分免税。 第三十七页，共六十七页。 一年内购房免个人所得税条件 A.个人出售先住房缴纳的个税，在办理产权过户手续前，以保证金形式缴纳。开具纳税保证金收据。 B.1年内重新购房，购房金额大于或等于原住房销售额的，全部退还纳税保证金；购房金额小于原住房销售额的，按购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额作为个人所得税入库。 C.1年内未重新购房的，纳税保证金作为个税入库。 D.跨行政区售、购住房又符合退还保证金条件的，应向保证金缴纳地税局申请退还。 E.个人现有住房产权证登记的产权人为1人，在出售后1年内又以产权人配偶名义或产权人夫妻双方名义按市场价重新购房的，也可以全部或部分免税；以其他人名义，不予免税。 第三十八页，共六十七页。 优惠案例 原有一套购价100万元的房产，现以120万元出售，并在一年内重新购买一套150万元房产(均自住)。重新购房的价值大于原房产售价，已缴个税予以全额退还。 如果在一年内重新购买另一套80万元的房产(均自住)，新购买房产