第4章不动产投资市场分析.pptVIP

主讲人：李军峰 在市场经济条件下，资本流动对不动产市场自然周期的许多影响因素有着重大关系。 把这种随着自然周期运动，投资于不动产市场上的资金也呈现出周期性变动的现象称为投资周期。 第三十页，共八十二页。 主讲人：李军峰 自然周期和投资周期是相互联系和相互影响的。自然周期分为复苏、扩张、调整、萧条四个阶段，在这些阶段表现出不同的资本投入特征。 第一阶段始于周期的谷底，空置率达到峰值，很少有资本向存量或新增不动产投资，新的投资项目少； 第二阶段，开始于空置率逐步降至长期平均空置率的水平时，供给开始吃紧，投资者对投资回报预期开始好转，部分资本流入寻找投资机会，新项目开始出现； 第三十一页，共八十二页。 主讲人：李军峰 第三阶段，开始于空置率继续降低直至最低点时，投资者继续投资开发新项目，资本加速流入，新增供给趋利性高速增长，不动产市场的流动性加快，供过于求使空置率上升； 第四阶段，开始于空置率上升突破平均空置水平，由于市场信息不完全，投资者预期下降后存量不动产业主仍然要价很高，导致不动产市场流动性迅速下降，新开发项目建设停止和在建项目的陆续竣工而进入谷底。 第三十二页，共八十二页。 主讲人：李军峰 2. 不动产投资市场中的泡沫 不动产泡沫是指不动产市场价格由于不动产投机而引起的与价值严重背离，价格脱离实际价值支撑而持续上涨的过程和状态。 它是一种价格现象，是不动产行业内外因素，特别是投机性因素作用的结果。 第三十三页，共八十二页。 主讲人：李军峰 泡沫的成因有三方面： ①土地的有限性和稀缺性与人们或企业需求的无限性的矛盾为泡沫的出现提供了可能； ②投机需求膨胀是不动产泡沫的直接诱因; ③金融机构过度放贷是泡沫产生的直接助燃剂。 第三十四页，共八十二页。 主讲人：李军峰 3. 政府对不动产投资市场的干预 为保障不动产市场的健康发展，政府通常运用的宏观调控手段主要包括土地供应、金融、住房税收政策等。 第三十五页，共八十二页。 主讲人：李军峰 （1）土地供应政策。 土地供应政策的核心是土地供应计划，政府土地供应计划所确定的土地供给数量和结构，直接影响着不动产开发投资的规模和结构，对不动产开发商的盲目与冲动形成有效的抑制。 （2）金融政策。 发展不动产金融，通过信贷规模、利率水平、贷款方式、金融创新等金融政策调节不动产市场，是政府调控不动产市场的一个重要手段。 （3）住房政策。 居住是人类生存的基本要求，住房问题不仅是经济问题，而且是社会问题。 第三十六页，共八十二页。 主讲人：李军峰 （4）城市规划 城市规划是合理化利用土地、协调城市物质空间布局、指导城市有序发展的形式，对土地开发、利用和配置起重要作用，是政府调控不动产市场的重要政策杠杆。 （5）地价政策。 地价、建造成本、专业费用、管理费用、服务费用、投资利润、税金等因素影响着不动产市场的供给价格。 第三十七页，共八十二页。 主讲人：李军峰 4.2 不动产投资市场定位与市场调查 4.2.1 不动产投资的市场细分与目标市场选择 1. 市场细分 （1）市场细分的概念 市场细分：营销者在市场调研的基础上，从消费者需求的差别出发，以消费者的需求为立足点，根据消费者购买行为的差异性，把消费者市场划分为具有类似性的若干不同的购买群体——子市场，使企业可以从中认定目标市场的过程和策略。 这个过程和策略在不动产市场营销中的具体应用，则成为不动产市场细分。 第三十八页，共八十二页。 主讲人：李军峰 不动产市场细分的作用 1） 房地产市场细分有利于营销者找到有利的市场方向，掌握市场上的现实购买量与潜在购买量、购买者满足程度及竞争状况等，搞好市场定位。 2）通过房地产市场细分把自己的优势力量集中在目标市场上，做到有的放矢，才能取得更大的社会经济效益。 3）能针对目标市场制定适当的营销组合方案，从而把有限的资源集中投入到目标市场上来，开创出适合自身企业的房地产开发经营特色之路来，从而提高自己的市场占有率和知名度。 第三十九页，共八十二页。 主讲人：李军峰 （2）不动产市场细分的准则 1）可测量性 可测量性是指各个细分市场的现实或潜在购买力和市场规模大小是可以识别、可以衡量的。 2）可进入性。 可进入性是指房地产企业可能进入所选定细分市场的程度。 主要从三个方面判断细分市场对于企业是否具有可进入性： ① 企业是否具有进入细分市场的条件; ②企业是否能将产品推广给细分市场的消费者; ③产品是否能够进入市场。 第四十页，共八十二页。 主讲人：李军峰 3）可盈利性 可盈利性是指市场规模足以使企业有利可图。即，一个细分市场应该具有一定的规模，并且具有相当程度的发展潜力，足以满足企业销售和利润的要求。  4）可行性 可行性是指房地产企业选择的细分市场，能否制定和实施相应有效的