20230426-华创证券-【宏观专题】美国房地产市场有大“雷”吗？.pdfVIP

宏观研究 证券研究报 告 宏观专题 2023 年04 月26 日 【宏观专题】 美国房地产市场有大 “雷”吗？  本篇报告主要探讨美国住宅和商业地产市场的风险，核心结论如下： 华创证券研究所 相对简单的住宅房地产市场情况是：尽管因利率上行和房价涨至历史高位， 去年以来住宅市场明显走弱，建筑许可、开工、销售和价格快速下降，但其衍 证券分析师：张瑜 生风险较小，主要有四个原因：一是信用资质没有下沉，二是居民杠杆稳定偏 电话：010 低，三是房屋库存仍在低位，四是衍生的金融传染风险可控。 邮箱：zhangyu3@ 相对复杂的商业地产市场情况是：去年年中至今，交易量直线下滑，价格触顶 执业编号：S0360518090001 回落但分化极大，背后是基本面的冷热不均，工业地产强劲，长租公寓尚可， 证券分析师：付春生 办公地产最差。商业地产的问题主要是由资产质量引发的衍生风险。银行的贷 款敞口最大，但因风险主要集中在办公地产贷款，且目前银行经营整体稳健， 电话：010 信贷损失吸收能力远强于次贷危机前，商业地产（主要是办公地产）前景恶化 邮箱：fuchunsheng@ 带来的信贷风险依然可控，目前贷款逾期率处于历史低位。最大的冲击或是盈 执业编号：S0360522080002 利，可能会对那些商业地产贷款投放激进的小银行和地区银行的盈利表现构成 严峻挑战。其余的敞口主要在寿险、GSE 、CMBS 等，风险偏好低，底层资产 相关研究报告 质量主要是公寓，信贷损失概率更小。 《【华创宏观】数说欧盟银行业：探寻风险边界》  美国住宅地产：开发、销售和价格明显走弱，估值高，但负面外溢风险不大 2023-04-26 《【华创宏观】央、地逾百场调研都关注什么？ 开发、销售和价格明显走弱。建筑许可和新屋开工从去年一季度到今年2 月分 ——大兴调查研究之风跟踪系列一》 别下降 17.5%、15.5%；二手房价 （销量占比约九成）在去年6 月见顶后持续 2023-04-25 回落，到今年2 月下跌12.3%，次贷危机期间跌幅为28%；销量降幅更大，堪 《【华创宏观】三大体系：金融指标如何实战指 比2008 年。二手房和新独栋住宅的折年销量从去年初的717 万套锐减至今年 引资产配置》 1 月的463.3 万套，2 月反弹至522 万套。同比降幅来看，今年 1 月最低时为 2023-04-21 《【华创宏观】2022 年外资流出大年——2022 年 -35% ，已超过2007 年底的-32%。 Q4 跨境资本季度跟踪》 即便近半年房价有所下跌，但估值压力依然较大。截至去年末，房价租金比 2023-04-20 为136 个月，基本上还是 1970 年代以来最高值。到今年2 月，新房和二手房 《【华创宏观】大行的存款利率未来会下行吗？》